NEW 내 월급 사용설명서(전인구 지음)

NEW 내 월급 사용설명서 전인구 지음 매일경제신문사 / 2019년 4월 / 294쪽 / 16,000원

▣ 저자 전인구

 

재무설계와 주식, 임대, 셰어하우스 등 다양한 재테크로 인기를 얻고 있다. 오랜 재무설계 경험과 전국을 떠돌며 얻은 투자 노하우로 ‘텐인텐’, ‘마이크임팩트’, ‘티처빌’, ‘아이스크림’에서 월급관리 및 셰어하우스, 주식 강연을 하고 있다. 저서로는 『워렌 버핏의 재무제표 파헤치기』, 『셰어하우스 A to Z』, 『초보 투자자를 위한 주식 투자 에센스』, 『Start! 왕초보 주식 투자』, 『닥치고 공격적으로 재테크하라』, 『제로테크』, 『내 월급 사용설명서』가 있다.

 

▣ Short Summary

 

『88만 원 세대』라는 책이 유행하고, 편의점 아르바이트 시급이 2,700원 정도 하던 시기, 나는 새벽 5시에 일어나 보일러가 고장 난 자취방에서 겨울에도 찬물로 머리를 감고 도서관으로 향했다. 도서관 구내식당의 메뉴와 자판기 커피의 달콤함에 소소한 행복을 누리며 공부한 덕에 남들보다 빨리 취업문을 통과할 수 있었다. 거기까지가 행복이었다. 첫 직장을 구하면 행복할 줄 알았다. 물론 행복해 보이는 사람들도 있었다. 그런데 나는 200만 원이 되지 않는 월급을 바라보며 한숨을 쉬었다. 내 어깨에 지워진 삶의 무게는 20대 초반에는 어울리지 않는 것이었다. 부모님의 자립에 도움을 드려야 했고, 동생이 대학을 마칠 수 있도록 도와줘야 했다.

나를 위해서 온전히 돈을 쓰고 싶었지만 적은 월급은 그런 사치를 나에게 허락하지 않았다. 버는 돈의 대부분이 원치 않는 곳으로 빠져나갔다. 열심히 일하고 숨을 쉰다는 이유만으로도 돈이 빠져나갔고, 군대도 월급을 받을 수 있는 군대로 입대해야 했다. 군대에서 벚꽃이 4번 피고 지는 것을 보고 제대하여 민간인이 되었을 때 나는 마지막 20대를 맞이했다. 군대라는 긴 터널을 지나면서 나도 많은 것이 달라졌다. 힘겨운 상황 속에서도 악착같이 돈을 모아서 21살부터 해오던 투자를 계속 늘려나갔다. 연평도 앞바다에서 유서처럼 썼던 원고가 베스트셀러가 됐다. 그 뒤로 낸 주식 책도 꾸준히 사랑을 받는 스테디셀러가 됐다. 물론 책으로 들어온 인세는 목돈을 만드는 데 큰 도움이 되지 않았다.

내가 현실지옥을 탈출할 수 있었던 것은 목돈이 모이고 나서부터다. 힘든 상황에서 모은 목돈 3,000만 원은 현재까지 매년 거의 2배로 늘어났다. 부자라고 부를 수 있을진 모르겠지만 앞으로 배고픔을 느끼지 않고 살 수 있는 안전구역에는 도달했다. 이 안전구역으로 오기 위해서 남보다 더 열심히 일했고 아꼈고 다양한 투자를 했다. 그리고 그 다양한 투자는 한 번도 실패하지 않고 성공했다.

내가 실제로 겪은 경험과 노하우를 이 책에 담으려 한다. 젊은 세대에게 좋은 말과 위로로 보듬어주고 싶지만 그건 실질적인 해결책이 아니다. 가난을 탈출하려면 늪에서 빠져나오듯이 간절하게 발버둥치고 노력해야 한다. 부디 끝까지 포기하지 말고 이 지옥을 같이 탈출하길 바란다.

우리가 취업해서 바로 할 일은 목돈을 만드는 일이다. 이 목돈은 내가 직장인으로서 삶을 살 때 쓰려고 모으는 돈이 아니다. 직장을 그만두거 노후를 준비하기 위한 돈이어야 한다. 남들 SNS 인생의 화려함에 속지 말자. 남들이 사치 부리는 것을 따라 하지 않고 참으면 늙어서 비참해지는 일을 막을 수 있다. 운이 좋으면 30대에 경제적 자유를 누릴 수도 있다. 지금 해야 할 일은 저축, 절약 목돈 투자다. SNS가 아니다.

우리나라 평균 퇴직 나이는 49세고, 평균수명은 82세다. 따라서 퇴직하고 연금 외에 다른 수입원 없이 33년을 살아야 한다는 이야기다. 평생직장이 사라지는 시대에서 평균 퇴직나이는 더 짧아지고, 의료 기술이 발달하는 세상에서 평균수명은 더 길어질 것이다. 앞으로 우리는 퇴직할 때 10억 원을 모아야 기본적인 노후를 살아갈 수 있다. 보통의 직장인이라면 20년간 매년 5,000만 원씩 저축해야 10억 원을 모을 수 있다. 이것은 현실적으로 불가능하기 때문에 재테크가 필요하다. 재테크 재주가 없거나 관심이 없다면 그냥 20년간 허리띠를 졸라매는 수밖에 없다.

 

▣ 차례

 

시작하며_ 사라지는 연금과 늘어나는 카드값

 

STEP 1 가계부 쓰기와 셀프 재무설계

STEP 2 절약신공으로 6개월 만에 1,000만 원 모으기

STEP 3 보험을 믿느니 차라리 대출을 믿자

STEP 4 재테크하기 전 준비운동

STEP 5 월급으로 부자 되는 재테크

 

Level 1. 임대업

Level 2. 부동산

Level 3. 주식 & 펀드

Level 4. 창업

Level 5. 절세

 

마치며_ 부자에 대한 환상을 버리자

 

▣ 차례

 

STEP 1 가계부 쓰기와 셀프 재무설계

 

생애주기에 필요한 돈은 얼마일까?

 

사람마다 다르겠지만 앞으로 최소한의 노후를 보장받으려면 대략 10억 원이 필요하다고 한다. 그럼 우리나라 직장인들의 평균 퇴직 나이인 49세 즈음에는 10억 원을 준비해야 한다. 29세부터 저축하면 연평균 5,000만 원씩 저축해야 한다. 맞벌이 부부라면 1년에 각자 2,500만 원씩 저축하면 된다. 이 두 가지 모두 서민들에게 불가능하다. 저축만으로는 답이 없는 이유다.

이러한 상황에서 방법이 있다면 하나는 재테크로 저축보다 더 많은 돈을 모으는 것이고, 다른 하나는 최대한 은퇴를 늦추거나 은퇴 후에도 새로운 돈벌이를 찾는 것이다. 하지만 인공지능의 발달 등으로 인해 앞으로 우리의 은퇴시기에 새로운 일자리가 남아있을지 의문이다. 그래서 내가 선택한 방법은 잃지 않는 재테크와 직장에서의 강력한 경쟁력을 구축하는 것이었다. 재테크로 잃지 않고 꾸준히 수익을 낸다면 저축보다 돈을 더 빨리 모을 수 있고, 직장에서 강력한 경쟁력을 갖춘다면 은퇴시기를 늦추거나 연봉을 더 높일 수 있다. 그렇게 10년을 살아왔고, 남들보다 좀 더 빨리 은퇴해도 될 정도의 안전구역에 도착했다. 이 안전구역에 도착했다면 은퇴를 앞당길 수도 있고, 젊은 시절에 아름다운 추억을 쌓는 여유를 즐길 수도 있다. 마라토너들은 결승점에 도착해서야 쉴 수 있다는 것을 명심하자.

내 소득과 지출은 얼마일까?

대부분의 직장인들은 자신이 얼마를 버는지 잘 모른다. 연말 정산을 할 때나 은행에서 대출 받기 위해 서류를 떼면서야 자신의 연봉이 생각보다 높다는 사실을 알게 된다. 그러고는 실제 수령액이 적다며 국가가 세금으로 다 떼어갔다고 투덜거리기도 한다. 그러나 국가는 근로자에게 세금으로 그다지 많은 돈을 가져가지 않는다. 세율이 낮을 뿐더러 연말정산을 통해 세금도 돌려주기도 한다. 그럼 내 월급은 누가 가져갔을까?

월급의 구조를 살펴보면 범인이 자신이라는 것을 알 수 있다. 월급의 구성 원리를 보자. 기본급, 교통비, 식사비, 직급보조수당, 연구비, 명절보너스, 성과급, 초과근무비 등이 섞여 있다. 이렇게 연봉이 12개월로 균등하게 나뉘어서 월급이 들어오는 직장도 있겠지만, 보너스나 성과급, 수당이 들쭉날쭉 들어와서 한 달 월급이 얼마인지 본인도 모르는 직장이 태반이다. 그럼 소득은 어떻게 파악할까? 우선 작년의 연봉을 보고 올해의 연봉이 얼마일지 계산해보자. 그리고 통장에 찍힌 작년의 월급명세를 보고, 1월에는 얼마, 2월에는 얼마, 이런 식으로 얼마가 언제 들어올지 예상해보자. 그러면 돈이 언제 얼마가 들어올지 알 수 있다. 자영업자도 작년의 데이터를 바탕으로 금년 수익을 예상할 수 있다.

지출은 얼마일까? 지출은 고정지출과 변동지출로 나눌 수 있다. 고정지출은 월세, 통신료, 공과금, 보험료, 학원비 같이 매달 꾸준히 들어가는 돈이다. 변동지출은 식비, 쇼핑비, 교통비, 여행비용 같이 들쭉날쭉하게 나가는 돈이다. 고정비는 줄이기 어렵지만 변동비는 절약해서 줄일 수 있다. 한 달 생활비를 정하고 이 안에서 변동지출을 정한다면 한 달에 지출되는 돈을 계산할 수 있다. 여기에 특별지출을 더하면 1년에 얼마를 쓰는지 예상할 수 있다. 여름휴가나 명절, 해외여행 등이 특별지출에 속한다. 이렇게 1년에 얼마를 쓰는지 구하게 되면 1년 동안 저축할 수 있는 돈도 구할 수 있다.

 

* 1년 소득 - 1년 지출 = 1년간 저축할 수 있는 돈

 

그럼 1년간 저축할 수 있는 돈은 얼마여야 할까? 간단히 10억 원을 은퇴 시까지 일할 수 있는 기간(년)으로 나누면 1년 저축금액이 나온다. 하지만 현실적으로 보자면 1년 소득의 절반 정도는 저축하는 것을 권장한다. 그래야 최소한의 노후를 대비할 수 있다. 늦게 취업해서 모은 돈이 적다면 재테크로 수입을 늘려야만 한다. 따라서 목돈을 최대한 빨리 만들어야 한다. 그러면 은퇴 전에 노후자금을 모을 가능성이 커진다.

 

좋은 빚과 나쁜 빚

 

빚에는 좋은 빚과 나쁜 빚 두 가지가 존재한다. 부자가 되기 위해서 우리가 버려야 할 개념은 ‘빚은 무조건 나쁘다’는 선입견이다. 우리나라에서 가장 부자 기업인 삼성전자도 빚이 90조 원이나 된다. 가장 부자인 삼성전자가 왜 빚을 90조 원이나 지고 있을까? 빚은 무조건 나쁘다는 1차원적인 생각으로 접근하면 좋은 기회를 많이 놓치게 된다. 좋은 빚이란 수익을 내기 위해 얻은 빚이다. 예를 들어 1억 원짜리 집을 사서 월세 50만 원을 받는다고 치자. 대출이 없이 투자하면 1억 원을 들여서 매년 600만 원을 버니 연 6%의 수익을 얻는 임대투자가 된다. 하지만 1억 원 중 7,000만 원을 대출 받게 되면 한 달 이자가 20만 원이다. 월세 50만 원에서 이자를 빼면 한 달에 30만 원이 남는다. 3,000만 원을 가지고 1년에 360만 원의 수익을 올렸으니 연 12%의 수익을 내는 임대투자가 된다. 즉, 1억 원을 대출 없이 투자하면 600만 원이지만 대출을 받아 투자하면 1,200만 원의 수익이 생긴다.

이렇게 확실한 이익이 보장되는 상황이라면 대출을 적극적으로 받는 것이 유리하다. 꼭 이렇게 사업이나 투자를 하지 않는다고 하더라도 대출을 받으면 유리한 때도 있다. 바로 전세대출과 주택담보대출이다. 굳이 대출을 받지 않아도 되는 경우라 하더라도 대출을 받는 것이 좋은 이유는 소득 공제효과를 볼 수 있기 때문이다. 전세대출의 경우 이자뿐만 아니라 원금에 대해서도 소득공제를 해주고 있다. 소득공제를 받으면 대출이자는 훨씬 저렴해져서 무이자에 가까워진다. 따라서 전세금은 전세대출로 충당하고 자신이 보유한 자금은 다른 곳에 투자하는 것이 더 현명한 선택이다.

나쁜 빚은 이렇게 이익을 내기 위한 목적이 아닌 소비를 위한 빚이거나 수익보다 더 비싼 이자를 내야 하는 상황이면 나쁜 빚으로 볼 수 있다. 대중교통을 이용해도 되는데 차를 사기 위해 대출을 받는다면 이는 온전히 소비를 위한 대출이다. 또한 옷을 6개월 카드 할부로 샀다면 이 역시 소비를 위한 빚이다. 이런 나쁜 빚은 생활을 궁핍하게 한다. 월급에서 빚을 갚는다면 월급이 줄어드는 효과를 불러일으킨다. 월급이 줄면 저축이 줄고, 생활비가 줄어든다. 생활비가 줄어드니 다시 카드빚을 지고, 이는 또 월급이 줄어들게 되는 상황을 만든다.

특히 카드빚은 대표적인 빚이다. 일시불로 결제하면 다음 달에 결제된다. 이자가 붙지 않기 때문에 빚이 아니라고 생각할 수 있지만 한 달간 무이자로 머무는 빚으로 봐야 한다. 이렇게 매달 한 달씩 지출할 돈이 밀리기 때문에 나중에는 카드가 없으면 생활비가 펑크가 나게 되므로 카드의 노예가 될 수밖에 없다. 그러다가 돈이 부족하게 되면 무이자 할부, 그 다음은 이자가 있는 장기할부 → 리볼빙 → 현금서비스 → 카드론 → 신용불량자의 길로 가게 된다. 빚의 무서운 점은 이자가 이자를 낳기 때문에 한 번 늪에 빠지면 벗어나기가 힘들다는 점이다. 1금융권에서 해결을 못 하면 5%의 이자가 2금융권으로 넘어가서 15%의 이자가 된다. 3금융권으로 넘어가면 25%의 이자가 되고, 생활에 큰 부담이 된다. 여기서도 해결을 못 하면 불법대출을 받아야 하고, 실제 이자는 연 300%가 넘게 된다. 이때부터는 답이 없어지는 것이다. 그런데 겁도 없이 3금융권에 소액대출을 빌리는 젊은 직장인들을 자주 본다. 빚은 양날의 검이다. 빚을 무서워하고, 꼭 필요한 곳에만 사용하도록 하자.

 

STEP 2 절약신공으로 6개월 만에 1,000만 원 모으기

 

빨리 종잣돈을 모아야 하는 이유 : 시간과 수익률, 복리

 

취업과 상관없이 종잣돈을 빨리 모으는 것이 성공으로 가는 지름길이다. 세계적인 부자 워렌 버핏이 항상 강조하는 말이 시간이었다. 시간과 수익률이 부자를 만들어주는 기본 원리다. 오래 투자하거나 높은 수익률을 내면 부자가 될 수 있다. [부의 비밀 = 시간 x 수익률]

그런데 우리가 높은 수익률을 내기는 어렵다. 저축을 해봤자 3% 정도의 이자, 임대사업을 해도 연 10%를 넘기기 어렵고, 주식을 한다고 해도 매년 수익을 낸다는 보장이 없다. 꾸준히 높은 수익률을 낼 수 없다면 그냥 길게 투자하면 된다. 최대한 빨리 돈을 모으고, 남보다 오래 벌고, 오래 살면 된다. 워렌 버핏은 아주 일찍 투자했고, 연 30%의 높은 수익률을 꾸준히 냈고, 오래 살다 보니 세계 2위의 부자가 됐다. 그런데 우리는 취업하는 시기가 꽤 늦고, 직장을 그만두는 시기는 매우 빠르다. 즉, 돈을 모을 수 있는 시간이 너무 짧다. [퇴직 평균연령 49세 - 신입 평균연령 28세 = 돈 모을 기간 22년] 이 22년 동안 결혼을 하고, 집을 사고 차를 사고, 자녀를 기르고 노후를 준비해야 한다. 정상적인 방법으로는 도저히 불가능하다. 그래서 요새는 자녀를 포기하거나 노후를 포기하는 선택을 한다.

그래도 살아야 하는 인생이기에 우리는 방법을 찾아야 한다. 우선 종잣돈부터 모아보자. 종잣돈은 얼마면 좋을까? 1,000만 원은 대학생도 한 달에 20만 원씩만 저축해도 모을 수 있는 돈이다. 23살에 1,000만 원을 모았다면 나만의 훌륭한 아르바이트생을 하나 둔 것과 같다. 이제 1,000만 원이 나를 위해 죽을 때까지 돈을 벌어다 줄 것이기 때문이다. 취업한 상태라면 6개월 만에 1,000만 원을 모아보자. 충분히 가능하다. 지출을 최대한 줄이려고 노력하면 6개월에 1,000만 원은 가능하다. 월급의 80%를 저축하는 일이 불가능해 보이지만 실제로 그렇게 사는 사람들이 꽤 있다.

‘돈은 안 쓰는 것이다’라는 명언이 있듯이 6개월만 나를 개조해보자. 절약하는 습관이 몸에 배면 최소한 노후에 가난하게 살 일은 없다. 절약에 힘이 되는, 부자가 되는 비밀 중 하나는 복리에 투자하는 것이다. 그래서 지금 힘들어도 빨리 1,000만 원을 모으라고 강조하는 것이다. 원금에만 이자가 붙는 단리와 원금에서 생긴 이자에 또 이자가 붙는 복리는 완전히 달라진다. 워렌 버핏의 수익률을 그대로 적용해보자. 1,000만 원을 투자해서 연 30%의 수익률은 30년 동안 꾸준히 낸다면 과연 얼마가 될까? 단리로 투자했다면 결과는 1억 원이다. 원금 1,000만 원에 이자가 9,000만 원이 된다. 그러나 복리로 투자했다면 725억 원이 된다. 단리냐 복리냐에 따라 725배나 차이가 난다. 남보다 더 빨리 1,000만 원을 모으면 1,000만 원을 더 버는 사람보다 더 유리한 고지에 서게 된다. 아무리 돈을 불리는 좋은 방법들을 알려줘도 돈이 없으면 소용이 없다.

 

부동산 수수료를 줄이는 방법

 

우리가 월세, 전세를 구하거나 집을 살 때 가장 흔하게 쓰는 방법이 부동산중개사무소를 통해 구입하는 것이다. 2년마다 전세를 옮겨야 하는 처지거나, 투자를 해야 하는 사람은 부동산 수수료가 신경 쓰일 수밖에 없다. 서울 기준 매매의 경우 5,000만 원~2억 원은 수수료 상한요율이 0.5%로 한도가 80만 원이고, 2~6억 원 사이는 0.4%가 상한요율이다. 임대차의 경우 5,000만 원 이하는 한도액 20만 원, 1억 원 이하는 한도액 30만 원, 1억 원에서 3억 원은 0.3%, 3억 원에서 6억 원은 0.4%의 부동산 수수료가 발생한다. 이런 법을 안다면 가급적 전세를 구할 때 500만 원이라도 깎아서 3억 원보다는 2억 9,500만 원, 6억 원보다는 5억 9,500만 원 이렇게 계약을 해야 중개수수료가 적게 든다.

그런데 부동산중개사무소를 거치지 않고 집을 직접 구할 수도 있다. 직방, 다방, 지역부동산 카페 등을 활용하면 직거래로 매매, 전세, 월세를 쉽게 구할 수 있다. 직거래를 할 경우 사기를 당한다거나 뭔가 불안하지는 않을까? 중개사무소는 건당 1억 원의 보증보험은 들어 있다. 하지만, 만약 그 사기꾼이 한 건에 10명의 피해자를 발생시켰다면 1인당 1,000만 원의 보상밖에 받지 못한다. 직거래 시 제일 좋은 방법은 법무사를 활용하는 것이다. 등기부등본을 떼보고, 전세권을 설정하고, 매매작업을 법적으로 깔끔하게 처리하는 데 드는 법무사 비용은 거래 가격에 상관없이 30만 원 이내다. 집 살 사람이나 팔 사람, 집주인과 세입자를 직접 구할 수만 있다면 중개수수료를 절약할 수 있다. 물론 시세 보다 저렴하게 사주고 비싸게 팔아주는 중개사무소라면 수수료를 주고도 아깝지가 않다.

 

STEP 3 보험을 믿느니 차라리 대출을 믿자

 

없는 것이 더 나은 연금보험

 

보험은 원래 예기치 못한 악재가 벌어졌을 때 큰 손실을 막기 위해서 만들어진 것이다. 그런데 요즘은 보험으로 투자를 한다. 투자는 투자고 보험은 보험이지 보험이 투자가 될 수 없다. 보험회사가 투자 전문가가 아니기 때문이다. 그러면 보험회사는 왜 연금보험, 변액보험이란 상품을 만들어낸 것일까? 그것은 아마도 정체된 보험 판매에 새로운 돌파를 위해서일 가능성이 크다. 거기에 방카슈랑스라고 은행창구를 통해서 보험을 판매하면 상품에 대한 신뢰도와 매출급증을 기대할 수 있다. 그런 이유에서 많은 사람들이 투자 성격의 보험상품을 구입했다. 그리고 많은 사람이 중도에 해지 또는 투자 손실로 돈을 잃었다. 그렇게 주변에서 돈을 잃는데도 세액 공제 또는 높은 수익률이라는 미끼 탓에 꾸준히 팔리고 있다.

연금보험 같은 유혹적인 투자 상품 뒤에는 항상 어두운 그림자가 있다. 연금보험은 근로자에게 세액공제 혜택을 주지만 공무원연금, 군인연금같이 연금 고수령자는 종합소득세로 인해 혜택보다 손실이 더 클 수도 있고, 중도해지 시에는 대부분 원금을 못 돌려받을 수도 있다. 또한 높은 수익률이라지만 기본이 보험이기 때문에 보험사업비를 떼고 남은 돈에서 이자를 주는 구조다. 따라서 실제 이율은 높지 않다. 게다가 그 보험사업비를 초반에 과도하게 떼어가 고객들이 중도해지를 해도 돌려받을 돈이 없게 만든다. 은행의 3년 적금 중도해지율이 48%인 점을 생각해볼 때, 보험사 입장에서 이런 상품은 환상적인 사업임이 분명하다.

보험사는 결코 자선사업을 하는 것이 아니라 고객과의 확률게임을 통해서 수익을 내는 기업이다. 위험도가 높은 고객은 받지 않고, 위험이 낮은 고객을 넓히면 수익이 난다. 그리고 상품구조를 복잡하게 만들어서 고객이 이 가격이 적당한지 산출하지 못하게 만들면 더 비싸게 팔 수 있다. 이런 상품을 만드는 데 수많은 천재가 동원된다. 그렇게 수익을 내서 직원들 월급을 주고, 수당을 주고(월 납입금의 3~7배), 임대료를 내고, 주주 배당을 하고도 이익을 남긴다. 이런 비슷한 사업모델을 가진 업종이 있다. 바로 카지노 업계다. 고객은 게임을 하면 할수록 절대 돈을 딸 수 없다. 이런 게임에는 참여하지 않는 것이 가장 좋다. 일부러 사고를 낼 작정이 아니라면 말이다. 아니면 가입자가 유리한 확률을 가지고 있거나 필수적으로 가입해야 하는 보험만 드는 것이 최선이다.

 

월세 말고 빚내서라도 전세

 

내가 가장 안정적인 좋은 빚으로 제일 추천하는 빚은 전세자금대출이다. 월세를 내야 하는 상황이라 면 차라리 빚을 져서 전세를 구하자. 요즘 전월세 시장의 추이를 보면 같은 집이라도 전세대출이자가 월세의 절반도 안 되는 경우가 많다. 이를 역으로 말하면 투자자 입장에서는 전세를 놓는 것보다 월세를 놓는 것이 유리하고, 세입자 입장에서는 빚을 내서라도 전세로 들어가는 것이 더 유리하다. 특히 저소득층, 신혼부부들은 전세대출이자가 더 저렴하므로 이를 적극적으로 활용해서 불필요한 지출을 막자. 게다가 전세자금대출의 가장 큰 무기는 대출이자와 원금이 소득공제가 된다는 점이다. 이런 것을 생각하면 실제 내게 되는 대출이자는 더욱 줄어들게 된다. 월세도 10~12% 세액공제를 해주지만 실질적인 혜택은 전세가 더 크다. 다만, 전세자금대출은 주인 동의가 필요하고 공인중개사를 통해서 계약해야지만 대출이 가능하다.

 

STEP 4 재테크하기 전 준비운동

 

비트코인이 망한 이유 : 화폐, 안전마진

 

최초의 화폐는 조개껍데기였다고 한다. 조개껍데기가 가치가 있었던 것은 그 당시에 최고의 장신구였기 때문이지 먹을 수 있어서가 아니다. 그 이후로 금이 주로 화폐의 역할을 했으며 무역에서는 금이 항상 기준이 됐다. 달러가 등장하기까지 금은 세계의 기축통화 역할을 했다.

비트코인이 망한 이유는 간단하다. 화폐가 아니기 때문이다. 화폐는 발급주체가 있어야 하고, 이를 신뢰할 수 있도록 유통구조와 감시구조를 갖추고 있어야 한다. 위조지폐를 만들면 바로 제재를 가할 수 있어야 한다. 그런데 비트코인은 발급주체도 없고, 유통구조도 여러 민간채널이고, 수시로 해킹을 당하고, 감시구조와 법률이 없어서 제재할 수단도 없다. 게다가 가상화폐는 한 개도 아니고 수도 없이 많고 지금도 생겨나고 있다. 아무나 화폐를 만들고 위조지폐를 만들 수 있는 국가에서 그 화폐는 과연 가치가 있을까?

그런데도 사람들은 열광했다. 그리고 가상화폐의 가격들은 불꽃처럼 올랐다. 만 원이 100만 원이 되고, 100만 원이 2,000만 원이 됐다. 그냥 사면 올랐다. 사람들은 자신의 힘든 인생을 천국으로 보내줄 수 있는 유일한 수단이라 믿었고, 의심보다는 욕심이 앞서서 투자했다. 투자한 이유는 오로지 하나다. 사면 가격이 오르기 때문이었다. 그래서 반대로 물었다. 가격이 내리면 어떻게 할 것이냐고. 그랬더니 대부분은 그럴 리 없다고 했다. 2,000만 원에 산 비트코인이 1억 원이 되는 상상을 하고 그 상상의 힘으로 너무 많이 올랐다는 사실을 잊으려고 했다.

워렌 버핏은 주식을 싸면 사고 비싸면 판다고 했다. 이 주식이 싼지 비싼지를 판별하려면 이 주식이 가지고 있는 가치를 알아야 한다. 가치는 어떻게 알 수 있을까? 바로 안전마진이 그 가치의 마지노선 역할을 한다. 예를 들어 3,000억 원짜리 빌딩을 가지고 있는 기업이라면 최소한 3,000억 원의 가치가 있는 기업임은 분명하다. 사업을 안 하고 빌딩을 팔면 3,000억 원을 손에 쥘 수 있기 때문이다. 부동산의 안전마진은 어떻게 알 수 있을까? 부동산을 누군가에게 임대를 놓았을 때 수익이 발생한다. 그 수익률이 은행이자보다 높다면 부동산을 구입하는 것이 은행에 돈을 맡기는 것보다 가치 있는 일이다. 만약 임대수익을 낼 수 없는 부동산이라면 내가 이것을 매입한 가격 이상으로 팔 수 있어야 한다. 그럴 수 없는 물건이라면 안전마진이 없는 물건이고 가격은 불안정해진다. 이처럼 가치가 없고 가격이 불안정한 것에 꿈과 미래를 불어넣는 사람들이 있다. 그럼 없던 가치가 살아나고, 희망으로 부푼 네버랜드가 된다. 그리고 이걸 순진한 투자자들에게 팔아넘긴다.

 

30년 만에 2,700배가 되는 복리의 마법

 

복리는 인간이 만들어낸 최고의 발명품이라고 아인슈타인이 말했다. 시간만 지나면 이자가 이자를 벌어오면서 인간에게 시간의 자유를 준다. 복리로 투자만 잘하면 20대에 목돈 잘 모으고 저축 잘하고 연 10% 수익률로 임대투자만 해도 60세에는 큰돈을 모을 수 있다. 간단하게 말해, 연 복리 9%로 투자하면 8년마다 돈이 2배가 된다. 16년이면 4배, 24년이면 8배, 32년이면 16배가 된다. 시간이 흐를수록 돈은 눈덩이처럼 불어난다. 이것이 워렌 버핏이 부자가 된 비결이다. 연 복리 30% 수익률로 30년만 투자하면 원 투자금의 2,700배가 된다. 1억 원만 잘 묻어두면 30년 뒤에 2,700억 원이 된다. 복리에서는 두 가지가 중요하다. 높은 수익률과 오랜 시간이다. 아무리 복리여도 수익률이 연 3% 정도로 은행금리 수준이라면 부자가 되기는 어렵다.

‘72의 법칙’을 적용해보면 원금이 두 배가 되는 기간(년)을 쉽게 알 수 있다. 예를 들어 연복리 수익 률이 10%면 원금이 두 배가 되는데 걸리는 기간은 7.2년(72x10)이 나온다. 연 3%라면 24년(72x3)이 나온다. 직장생활을 30년 이내로 한다고 볼 때, 수익률이 10%면 투자금이 16배가 되지만 수익률이 3%면 2배가 조금 넘을 뿐이다. 그래서 우리는 안정적으로 최대한 고수익을 내기 위해서 재테크 공부를 하는 것이고, 조금이라도 더 빨리 목돈을 모으기 위해 절약과 저축을 하는 것이다. 반대로 대출의 늪에 빠지면 나올 수가 없는 것도 복리의 저주 때문이다. 만약 연 30% 복리로 30년간 사채를 썼다면 약 9,000배를 갚아야 한다. 사채는 연 복리가 아니라 월마다 이자가 붙는 월 복리기 때문에 빚은 더 빨리 불어난다. 그러므로 대출은 저금리일 때, 그리고 꼭 필요할 때만 신중히 받도록 하자.

 

STEP 5 월급으로 부자 되는 재테크

 

임대업

 

연 100% 수익, 빈방도 돈이 되는 에어비앤비: 에어비앤비는 주로 여행자들을 대상으로 자신이 가진 집을 공유하는 방식으로, 여행자는 여행비용을 줄일 수 있어서 좋고, 집주인은 소득을 얻을 수 있어서 좋은 주거공유 서비스다. 그래서 전 세계적으로 이 서비스가 유행하고 있다. 홍보나 모집을 에어비앤비에서 해주기 때문에 집을 예쁘게 꾸미고, 청소만 잘해주면 따로 신경쓸 것이 없다. 에어비앤비는 많은 수납공간이나 가전, 가구가 필요하지 않다. 간단하게 여행객들이 필요한 물건 위주로 잘 갖추면 된다. 보통 시세는 호텔 가격의 70% 선에서 결정된다. 가장 수요가 많은 홍대입구역 평일 기준 2인은 7만 원, 4인은 10만 원, 6인 이상은 15만 원 이상을 받는다. 주말이 되면 가격을 더 받는다. 그럼 아주 단순하게 계산해볼 때, 하루도 쉬지 않고 만실을 채운다면 월세보다 4배 높은 매출이 나온다. 여기에 청소비, 공실로 인한 손해 등을 빼면 남는 것이 온전히 자신의 소득이다. [(평일매출 x 21일) + (주말매출 x 9일) 청소비 - 월세 - 공실로 인한 손해 = 순이익]

잘만 투자한다면 투자금 대비 연 200%가 넘는 수익도 가능하다. 하지만 청소로 들어가는 노동력 또는 비용, 공실이 나지 않도록 청결에 신경 쓰고, 고객관리에 시달리는 스트레스 등을 고려해볼 때, 절대 쉽게 돈 버는 것은 아니다. 에어비앤비는 자잘하게 손이 많이 가서 직장인이 관리하기는 어렵다. 체크아웃하는 오전 11시부터 체크인이 들어오는 오후 5시에 시간을 낼 수 있는 프리랜서나 주부라면 충분히 도전할 만하다.

직장인처럼 이 시간에 청소하기가 어렵다면 2가지 방법이 있다. 첫째로 청소업체에 돈을 주고 맡기는 방법이다. 그러나 청소를 맡기고 나면 별로 남는 것이 별로 없다. 직접 청소해야 소득이 나고, 고객들의 만족도가 좋다. 청소의 수준은 호텔급으로 해야 좋은 별점을 받을 수 있고, 좋은 별점은 곧 노출 순위 상승으로 이어진다. 둘째로 장기고객 위주로 받는 방법이다. ‘며칠 이상 고객만 숙박 가능’을 앱에서 설정하거나 장기투숙 시 대폭할인을 걸어서 장기투숙을 유도하는 방법이다. 장기투숙고객을 받으면 단기로 돌리는 것보다는 수익률이 떨어지지만 고객관리와 청소에 대한 스트레스가 없고, 청소를 업체에 맡기는 것보다는 높은 수익이 난다.

우리나라 전국에 3만 5,000개의 에어비앤비가 있고, 종로구나 서대문구같이 외국인들의 여행지인 곳이나 출장이 잦은 강남구에 에어비앤비가 많다. 최근에는 외국인들이 강남보다는 홍대입구를 선호한다. K-POP을 느낄 수 있는 클럽과 패션, 쇼핑, 볼거리, 먹거리가 있고 공항철도역이 있어서 앞으로도 가장 수요가 많은 곳이 될 것이다. 그러나 수요가 많은 곳은 그만큼 경쟁이 심해서 별점을 낮게 받으면 바로 아웃된다. 고객들에게 높은 별점을 받을 수 있도록 처음에는 가격을 낮게 받고, 청결에 신경 쓰고, 간단한 간식을 주고, 숙박객이 편하게 느끼도록 섬세하게 챙겨주는 서비스가 필요하다.

 

부동산

 

아파트를 잘 고르는 비법: 주택가격의 상승은 임금 상승보다 빠르기 때문에 돈을 모은 다음에 집을 산다는 것은 매우 비효율적인 일이다. 최대한 빨리 목돈을 모아서 집값이 바닥을 쳤을 때 얼른 사거나 청약을 통해 집을 구한 다음, 열심히 돈을 모아 대출을 갚아야 한다. 또한 앞으로 출생률 감소로 연금이 금방 고갈될 것이기 때문에 앞으로 믿을 수 있는 것은 주택연금밖에 없다. 내 집이 있어야 주택연금을 신청할 수 있고, 이 집을 담보로 연금을 받아 생활비로 쓸 수 있다. 집은 노후를 대비하는 마지막 보루다.

 

▲ 어떤 집을 사야 할까? 노후 아파트는 사지 말자. 아파트의 수명은 대략 30년으로 보는 것이 맞다. 30년이 되어가는 아파트 중 일부는 바닷모래를 사용해서 철근의 부식이 심하고, 배관이 견뎌내지 못하는 경우가 많다. 결국은 재건축이 필요하게 된다. 문제는 ‘수익성’ 서울 내의 저층 아파트는 재건축할 가능성이 높지만 서울이 아닌 곳, 10층이 넘는 곳은 재건축에 어려움이 따른다. 재건축의 가능성이 있는 아파트는 5층 이하의 아파트거나 서울의 아파트가 대부분이다. 그리고 아파트를 매입할 때는 가급적 다음 요소들을 참고하는 것이 바람직하다.

ㆍ대규모단지 아파트 - 아파트 세대 수가 많으면 거래량이 많을 수밖에 없다. 거래량은 대체로 가격 상승을 동반한다. 세대 수가 많으면 규모의 경제효과 때문에 관리비가 절감되고, 다양한 편의시설이 따라오게 되고 또한 그 지역의 랜드마크가 되기 때문에 거래가 원활하고 가격 상승 가능성이 높다.

 

ㆍ역세권 - 중심상업지구나 지하철역을 도보로 5분 이내 접근할 수 있는 아파트는 매우 매력적이다. 살아보면 역세권에 산다는 것이 얼마나 편한 일인지 모른다. 교통이 편해질수록 이 아파트에 살고 싶어 하는 사람은 늘게 되고, 가격은 오를 수밖에 없다.

 

ㆍ신도시 - 어느 정도 규모를 갖춘 신도시는 반듯한 도로와 인도, 자전거 도로, 땅속으로 숨은 전봇대, 편리한 교통시스템, 블록마다 보이는 공원, 잘 계획된 조경, 접근성이 가까운 상업지구 등 신도시에 살아본 사람은 다른 곳으로 나가 살기가 싫어진다. 수요층인 신혼부부와 젊은 부부의 수요를 당기게 되고, 신도시 아파트는 가격이 오를 수밖에 없다.

 

ㆍ조망권 - 강, 바다, 호수가 보이는 아파트는 실제 가치보다 더 높은 프리미엄을 받는다. 골프장, 산, 도시가 보이는 조망도 매력이 있다. 따라서 아파트를 청약하거나 살 때 조망이 좋은 아파트가 조망이 없는 아파트와 가격 차이가 별로 없다면 과감히 조망권을 가진 아파트를 사는 것이 유리하다.

 

▲ 정확히 어디를 사야 할까? 집값 상승률이 1등인 곳은 매년 바뀐다. 가장 쉽게 찾는 방법은 각 지역의 시ㆍ군ㆍ구청 홈페이지에 들어가서 인구통계를 보는 것이다. 최소 3년에서 5년 이상 꾸준히 인구가 늘고 있는 곳에 투자하면 집값이 떨어질 일은 없다. 하지만 애석하게도 이런 도시는 거의 몇 개 되지 않는다. 어쩌면 그래서 더 쉽게 찾을 수 있고 투자할 수 있을지도 모른다. 예를 들어 강남에 접근이 쉬우면서도 인구가 급격히 느는 도시가 있다면 투자하기 적합한 곳이다. 몇 년간 그런 곳의 집값이 많이 올랐다. 반대로 인구가 늘면서도 집값이 애먹은 곳이 있는데 평택이다. 그 이유는 인구증가보다 너무도 많은 아파트가 지어졌기 때문이다. 과한 공급, 서울과 먼 물리적 거리의 한계 등으로 인해 빛을 보지 못했다.

교통이 요지인 곳은 오를 수밖에 없다. 특히, M버스, GTX, 지하철, KTX가 있는 곳은 주택가격이 오를 수밖에 없다. 여기에 나열한 것 중 아직 현재가 아닌 미래인 것은 GTX밖에 없다. GTX-A 노선 중 한강 이남 위주로 잘 보면 투자하기 좋은 도시들이 눈에 보일 것이다. 또한 앞으로 교통이나 상권이 좋아질 곳에 투자하는 곳도 좋은 방법이다. 교통이 아직 완성되지 않은 신도시는 이런 점에서 매력이 있다. 신도시가 생기면 처음에는 오르다가 교통이 불편해서 집값이 정체된다. 불만이 쌓이다 보면 기존 계획에 없던 교통망이 확충되기도 하고, 공사 중인 지하철이 개통되는 순간 집값에 날개를 다는 경우가 많다. 미사, 하남, 마곡 지구 주변을 잘 보면 이런 상황을 눈앞에 두고 있다.

 

▲ 대지지분을 고려하자. 아파트를 구입하면 건물뿐만 아니라 토지에 대한 소유권을 갖게 된다. 예를 들어 집은 34평이지만 땅은 20평 가량을 소유하게 된다. 이 땅에 대한 지분이 많을수록 나중 재건축됐을 때 내가 가진 땅만큼 가치를 인정받아 더 넓은 집을 받게 되는 것이다. 어떤 집은 건축 평수보다 땅 평수가 더 넓은 아파트도 있다. 이런 아파트의 경우 재건축이 쉬워 향후 집값이 오를 가능성이 높다. 주상복합이나 오피스텔은 워낙 고층으로 짓는 탓에 대지지분이 매우 낮다. 그래서 재건축이 어려운 것이다. 34평의 집을 샀어도 대지지분이 3평밖에 되지 않으니 3평의 땅을 보상해줘서는 재건축사업성이 나오지 않는다. 그래서 주상복합이나 오피스텔은 땅에 대한 가치는 거의 없고, 건축물에 대한 가치만 있어서 시간이 지날수록 아파트만큼 가치가 상승하지 못한다.

 

창업

 

프랜차이즈 창업 전 폐점률을 살펴라: 프랜차이즈들은 퇴직자 대상으로 창업을 권유하고, 비싼 인테리어비로 이윤을 남기고, 자재와 재료를 납품해 또 이윤을 남긴다. 기왕 가게를 차렸다면 본사의 빨대가 되지 말고, 어떻게든 돈을 벌고 가정을 먹여 살려야 한다. 우리가 프랜차이즈에 딱 한 번 갑의 위치에 있는 경우는 어떤 프랜차이즈를 차릴까 결정할 때뿐이다. 그 이후부터는 영원한 을이 되니 초반에 잘 골라야 한다.

 

▲ 위치. 대부분 본사에서 어떤 위치의 가게가 좋다고 추천해줄 것이다. 이들의 권유를 받으면 크게 나쁘지 않다. 특히 중심상권 사거리 건널목 앞 1층 코너 상가는 뭘 해도 잘되는 자리다. 하지만 임대료를 감당해낼 가게는 별로 없다. 보통 이런 자리를 우리는 스타벅스 자리라고 부른다. 이런 곳은 망하는 가게가 의외로 많으니 피하자. 뜻밖에 괜찮은 자리들은 유동인구가 많은 이면도로다. 차가 많이 다니지 않아서 사람들이 거리에 꽉 차서 다니기도 하고 음식점이 많다 보니 이와 연관된 가게들도 괜찮게 된다. 이면도로이다 보니 월세도 훨씬 저렴하다. 보통 숨은 복권은 이런 곳에 있으니 잘 찾아보자. 제일 나쁜 시나리오는 이미 가게를 계약한 뒤 프랜차이즈를 구하는 것이다. 회사마다 다 자기네 가게를 차리면 좋다고 한다. 어차피 계약하고 인테리어비용만 받으면 얼추 뽕은 뽑기 때문에 본사 입장에서는 얼른 잡으려고 한다.

 

▲ 가맹비. 예전에는 가맹비를 1,000만 원씩 받는 본사도 많았다. 요새는 300만 원 이하나 무료인 곳이 꽤 많다. 그렇다고 좋아할 필요는 없다. 어차피 인테리어비용에 다 녹아들어 있다.

 

▲ 인테리어비. 보증금과 권리금만큼 많이 들어가는 것이 인테리어비용이다. 인테리어비용은 눈으로 봐서는 산출할 수 없기에 본사가 정한 가격을 줄 수밖에 없다. 조명, 가구, 집기, 냉장고, 포스기 등 모두 설치해주니 이보다 편할 수 없다. 하지만 직접 하는 것보다 돈이 2배는 더 들어가니 편한 만큼 값을 치른다고 생각하면 된다. 다만, 어느 회사를 택하느냐에 따라서 인테리어비용이 차이가 나므로 되도록 인테리어비용이 비싸지 않은 곳을 택하자. 물론 인테리어비용이 싸다고 좋은 것도 아니다. 어차피 재료비, 자재비로 받아간다.

 

▲ 재료비, 자재비. 이 비용은 영업 시작 전에는 잘 알 수 없다. 치킨을 예로 들면 닭, 소스, 포장박스 등의 비용이 들어간다. 여기에 배달앱 수수료, 배달수수료 등을 생각하면 2만 원에 치킨이 팔려도 남는 것은 3,000원 내외일 수도 있다. 치킨집은 창업비가 적은 대신에 남는 것이 적다. 카페는 남는 것이 큰 대신에 인테리어비용이 높다. 어떻게 본사가 지점의 이익을 빼가는지 알겠는가?

중요한 것은 이런 창업비용만 비교하지 말고 폐점률을 봐야 한다는 것이다. 그리고 본사에서 소개하는 비용 말고도 추가로 어떤 것이 들어가는지 알아봐야 한다. 예를 들어 수원시에 가게를 차릴 것이라면 수도권에서 프랜차이즈를 하는 가게들을 바쁘지 않은 시간에 찾아가보자. 내가 차리려는 지역이랑 멀수록 좋다. 그리고 그들의 솔직한 답변을 들어보자. 카페라면 몇 잔을 팔아야 손익분기점인지, 치킨이라면 마리당 실제로 남는 돈은 얼마인지 물어보자. 특히 유명 프랜차이즈의 폐점률은 뉴스 등을 통해 쉽게 알 수 있다. 이때 몇 년간의 폐점률을 같이 찾아봐야 한다. 예를 들어 카페베네의 경우 2016년에 폐점률 1위를 기록했지만 2017년에는 상당히 낮은 폐점률을 기록했다. 반대로 같은 시기에 빽다방은 폐점률이 가장 낮았지만 다음 해에는 폐점률이 올라갔다. 이처럼 몇 년 치의 폐점률과 실제 가맹주의 이야기를 듣고 판단하자.