직장인을 위한 틈새 경매(신동휴 지음)

직장인을 위한 틈새 경매 신동휴 지음 라온북 / 2018년 10월 / 250쪽 / 14,500원

▣ 저자 신동휴

 

종잣돈 8백만 원으로 시작해 1,000% 이상 수익률을 기록한 경매 전문가. 처음에는 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 경매에 입문해 7번의 낙찰 끝에 지금 살고 있는 아파트를 장만했다. 이후 직장생활을 하며 틈틈이 경매를 계속해 몇 억의 매매차익을 남기고 매각하는 등 큰 수익을 올렸고, 지금은 월급보다 많은 임대수익을 올리고 있다. 20여 년간 아파트, 빌라, 다세대주택 등을 비롯해 상가, 토지, 임야 등에서 600건 이상 낙찰 받은 경험이 있다. 산림조합에서 20년 동안 대출 심사 및 채권관리(부동산 경매 진행 및 민ㆍ형사 소송 진행 등) 책임자로 재직하며 경매 실무를 총괄하고, 수많은 소송, 강제집행 등을 진행해 실전 경매 전문가로 불린다. 현재는 한국부동산자산관리 대표로 경매 투자 연구 및 교육 사업을 하고 있으며, 단국대학교 ‘부동산 경ㆍ공매 전문가 과정’을 강의하고 있다. 내 집 마련이 꿈인 직장인, 재테크를 하고 싶은 사람들, 초보 경매 투자자들이 부동산 경매로 최고의 투자 수익률을 이룰 수 있도록 이 책을 집필했다. 한국부동산자산관리 대표이사, 한국부동산정책학회 정책위원, 단국대학교 평생교육원 ‘부동산 경ㆍ공매 전문가 과정’ 책임교수, 산림조합 금융과장.

 

▣ Short Summary

 

재테크에도 여러 길이 있다. 참고로 주식은 아무리 공부를 많이 해도 변수가 많아 성공을 보장하기가 어렵다. 그런데 경매는 기본적으로 시세보다 싸게 사는 것이므로 부동산 가치를 제대로 평가할 줄 안다면 손해 볼 일이 거의 없다. 그렇다고 해서 경매 물건을 낙찰받기만 하면 무조건 수익이 난다는 뜻이 아니다. 여기서 핵심은 부동산의 가치를 제대로 평가할 줄 안다는 것이다.

이 책은 부동산 경매의 기초 지식뿐만 아니라, 물건 검색부터 임대수입자가 되는 법까지의 5단계 실전 경매 방법 등을 소개하는 직장인을 위한 부동산 경매 안내서다. 저자는 금융기관에서 20년 동안 채권 관련 업무를 하면서 수백 건의 경매를 진행해 보고, 그 과정에서 쌓은 지식과 개인적으로 부동산 경매에 참여한 경험에 비춰 직장인에게 부동산 경매만 한 재테크가 없다고 강조한다.

아울러 저자는 부동산 경매의 매력으로 다음과 같은 것들을 든다. 첫째, 부동산 경매는 무엇보다 내 집 마련의 좋은 수단이다. 경매 공부를 통해 부동산을 보는 안목을 기르면 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 둘째, 부동산 경매는 직장 생활에서 비빌 언덕일 뿐만 아니라, 그 반대가 되기도 한다. 즉 부동산 경매를 통해 여유 자금이 생기면 직장 생활에서의 고용 불안감을 줄일 수 있다. 셋째, 부동산 경매를 하면 자연스레 부동산과 금융 정책에 관심을 갖게 된다. 넷째, 직장에 다니면서 경매를 공부하고 경험을 쌓는 것은 한편으로 미래에 대한 투자이자 훌륭한 노후 대책이 될 수 있다.

 

▣ 차례

 

머리말 - 내 삶을 바꾼 부동산 경매

 

1장 월급보다 많은 수익 올리기, 꿈이 아니다

01 다 오르는데 월급만 안 오른다?

02 월급쟁이가 할 수 있는 최고의 재테크, 경매

03 부동산 경매의 매력

04 내가 경매를 시작하게 된 이유

 

2장 하루 60분 경매 공부로 부자가 되다

01 하루 60분만 투자하라

02 경매, 사랑해야 보인다

03 경매의 첫걸음, 정보는 어디에서 얻을까?

04 자투리땅으로 수익 창출

05 1,000만 원으로 낙찰, 900만 원을 벌다

 

3장 직장인을 위한 틈새 경매 전략

01 하루에 10개, 관심 지역은 모아서 임장을 나가라

02 경제 흐름을 파악한 뒤 부동산을 읽어라

03 종목보다 지역부터 선정하라

04 부동산 검색을 쇼핑처럼

05 다른 관점으로 경매 물건에 접근하라

틈새 경매 TIP - 부동산 등기부 보는 법

 

4장 투자 성공률을 높이는 실전 노하우

01 나만의 조력자를 만들어라

02 경매 보고서를 작성하라

03 한 달에 두 번 이상은 응찰하라

04 경매 낙찰과 패찰, 끝이 아니라 시작

05 심장을 멈추게 하는 입찰 보증금 몰수 사건

06 입찰 경쟁이 치열한 매물 대처법

틈새 경매 TIP - 경매할 때 필수 체크리스트, ‘부현감매건토’

틈새 경매 TIP - 경매 시작 전 꼭 알아야 할 경매 용어

 

5장 5단계로 정복하는 실전 경매

01 경매, 어떤 순서로 진행해야 할까

02 1단계 물건 검색

03 2단계 권리분석 쉽게 하는 법

04 3단계 수익성 분석

05 4단계 명도

06 5단계 임대사업자 되는 법

 

틈새 경매 TIP - 입찰 전 꼭 알아야 할 임대차보호법

 

맺음말 - 경매, 꾸준하게 도전하라

 

▣ 차례

 

월급보다 많은 수익 올리기, 꿈이 아니다

 

월급쟁이가 할 수 있는 최고의 재테크, 경매: 재테크에도 여러 길이 있다. 주식투자, 적금, 펀드, 부동 산, 비트코인 등. 나는 금융기관에서 20년 동안 채권 관련 업무를 하면서 수백 건의 경매를 진행해 보았다. 그 과정에서 쌓은 지식과 개인적으로 부동산 경매에 참여한 경험에 비춰 직장인에게 부동산 경 매만 한 재테크가 없다고 확신한다. 나를 비롯해 지인들 중에는 직장 생활을 하면서 부동산 경매를 공부하고 익혀 여러 부동산을 낙찰 받아 임대 또는 매각해서 경제적으로 여유롭게 생활하는 사람이 많다. 내 경우에 비춰 봤을 때도 부동산 경매는 직장 생활을 하면서 입문하는 것이 현실적이다.

경매를 배워 부동산 재벌이 된 사람은 직장을 그만두고 본격적으로 부동산에 투자하면 어떻겠냐고 물어보는 사람들에게 절대 그러지 말라고 조언한다. 월급이 적든 많든 일정한 수입이 경매에 투자하는 데 큰 버팀목이 된다는 것이다. 그리고 직장에 다니면서 경매에 참가하면 또 한 가지 좋은 점이 있는 데, 바로 대출이 좀 더 쉽다는 것이다. 참고로 경매에 입찰할 때 필요한 초기 자본금은 법원에서 제시 한 최저 매각 가격의 10~30%에 해당하는 입찰보증금이다. 그리고 잔금은 대략 한 달 뒤에 치르는데, 이 잔금을 치르는 용도로 빌려주는 ‘경락잔금대출’이라는 제도가 있다. 그런데 직장에 다니면 소득원을 증명하기 쉽고 신용 면에서도 유리하기 때문에 대출 금리도 달라진다.

부동산 경매의 매력: 첫째, 부동산 경매는 무엇보다 내 집 마련의 좋은 수단이다. 경매 공부를 통해 부 동산을 보는 안목을 기르면 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 둘째, 부동산 경매는 직 장 생활에서 비빌 언덕일 뿐만 아니라, 그 반대가 되기도 한다. 즉 부동산 경매를 통해 여유 자금이 생 기면 직장 생활에서의 고용 불안감을 줄일 수 있다. 셋째, 부동산 경매를 하면 자연스레 부동산과 금 융 정책에 관심을 갖게 된다. 넷째, 직장에 다니면서 경매를 공부하고 경험을 쌓는 것은 한편으로 미래에 대한 투자이자 훌륭한 노후 대책이 될 수 있다.

 

하루 60분 경매 공부로 부자가 되다

 

경매의 첫걸음, 정보는 어디에서 얻을까?: 부동산 경매와 관련한 수많은 정보 가운데 ‘핵정보’를 얻을 수 있는 사이트는 다음과 같다. ① 국토교통부(www.molit.go.kr) - 국토교통부 사이트 메인 화면에서 ‘국토교통뉴스’ 메뉴로 들어가면 국토도시, 주택 토지, 건설, 교통물류, 항공, 도로철도 등에 관한 각종 보도 자료와 참고ㆍ해명자료가 있다. ② 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) - 아파트, 다 가구, 연립, 빌라, 다가구 주택의 실거래가를 조회할 수 있는 사이트이다.

③ 금융감독원(www.fss.or.kr) - 금융기관을 감독하는 기관으로 부동산 대출에 대한 정부의 입장이나 계획을 알 수 있다. 금융감독원 사이트 메인 화면 상단의 ‘파인(fine.fss.or.kr)’ 메뉴를 들어가면 금융과 관련된 유용한 정보를 볼 수 있다. ④ 정부24(www.gov.kr) - 대한민국 정부의 대표 포털 서비스로 주민등록등초본뿐 아니라 국세, 지방세 완납증명서, 건축물대장 등 다양한 서류를 열람하거나 발급할 수 있다. ⑤ KB부동산 Liiv ON(리브온, nland.kbstar.com) - 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 함께 부 동산 시세를 확인할 수 있다. KB부동산 Liiv ON에 올라온 시세는 보수적이니 국토교통부 실거래가 공 개 시스템과 함께 비교해야 한다. 은행에서 아파트 담보대출을 취급할 때 기준이 된다. ⑥ 한국감정원 (www.kab.co.kr) - 부동산의 가격 공시 및 통계ㆍ정보 관리 업무와 부동산 시장 정책 지원 등을 위한 조사ㆍ관리 업무를 수행하는 곳으로 부동산 시장의 안정과 질서 유지를 목적으로 한다. ⑦ 대한민국법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) - 전국 법원에서 경매가 진행되는 물건의 일 정과 진행 관련 정보를 확인할 수 있다. 또한 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 등을 열람 조 회할 수 있다. ⑧ 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr) - 경매 물건을 선택했다면 반드시 토지이 용규제정보서비스에 들어가 건축물 허가 여부, 제한 사항 등을 확인해야 한다. ⑨ 온나라부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr) - 국토교통부에서 운영하는 부동산 정보 포털사이트로 주소만 검색해도 지도, 면적, 토지 정보, 토지이용계획, 토지이용계획확인서 등 부동산 정보를 알 수 있다.

⑩ 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) - 인터넷으로 부동산등기부등본을 열람하고 발급할 수 있다. ⑪ 통계청(kostat.go.kr) - 통계청 자료에는 향후 인구에 대한 추계에 대한 분석, 연도별 1~2인 가구의 증가의 추이로 인한 주택의 소형 면적의 증가 등에 대한 통계 등 이외에도 수많은 통계 유형에 대한 통계가 산출이 되기 때문에 투자 방향을 예측하는데 유리하다. ⑫ 인터넷 카페(경매 커뮤니티) - 포털 사이트에는 부동산 관련 카페가 무수히 많다. 부동산 경매, 부동산 공매, 재건축, 빌라, 아파트, 상가, 오피스텔 등 주제별로 관심 있는 카페에 가입하면 다양한 정보를 많이 접할 수 있다.

⑬ 지방자치단체 홈페이지 - 정부에서 SOC 사업을 한다고 하면 해당 지역의 지방자치단체 홈페이지 에 들어가 좀 더 자세한 내용을 확인해볼 필요가 있다. ⑭ 경매 유료 정보 사이트 - 대법원 법원경매 정보 사이트에서 제공하는 기본 자료뿐 아니라, 등기부등본상의 권리분석, 전입세대 열람서, 예상되는 배당 순서와 배당 금액, 최근 주변 지역의 유사 물건 낙찰 사례 등 많은 자료를 유료로 제공한다. ⑮ 대법원 전자소송사이트(ecfs.scourt.go.kr) - 기본적인 법률 지식이 있다면 공인인증서로 로그인을 하 고 변호사나 법무사의 도움 없이 나 홀로 각종 소송, 지급명령, 임의경매 신청, 임차권등기명령 신청, 채권압류 및 추심명령 등 모든 법적 절차를 손쉽게 할 수 있다.

 

직장인을 위한 틈새 경매 전략

 

하루에 10개, 관심 지역은 모아서 임장을 나가라: [임장은 자료 조사의 시작이 아니라 끝이다] 경매 물 건을 내 것으로 만들기 위해서는 직접 현장조사를 나가서 해당 물건을 살펴보고, 여러 가지 정보를 얻 어야 하는데, 이것을 일컬어 ‘임장’이라고 한다. 임장을 나가기 전에 마쳐야 할 일은 관심 경매 물건과 관련된 서류 검토이다. 부동산등기부등본, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 건축물대장, 토지 이용계획확인서를 봐야 한다. 이 서류를 검토한 다음 경매 관련 사이트에서 도움이 될 만한 정보를 모으고, 나만의 경매 물건 보고서를 만드는 것이 좋다. 또 경매 물건이 있는 지역의 부동산중개업소 몇 곳에 전화를 해서 시세를 가늠해야 한다. 이런 과정을 통해 현장에서 직접 확인해야 할 것이 무엇인지 미리 파악하고, 내가 봐야 할 물건 리스트를 정리한다. 그리고 관심 있는 지역을 모아 하루에 10개 정 도 물건을 볼 수 있도록 동선을 짠다.

[시세 조사는 이렇게] 현지 부동산중개업소에 들러 매매 시세를 확인할 때는 집을 사려는 매수자 입장, 집을 팔려는 매도자 입장, 임차인 입장에서 부동산 시세를 문의해야 한다. 그리고 부동산을 방문하기 에 앞서 법원의 감정평가서에 기재된 감정평가액을 확인하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)에 들어가서 동일 단지, 동일 평형의 최근 실거래가를 확인하는 것도 중요하다. 또 임대 가격도 전세와 월세를 나누어 확인해야 하는데, 이것은 해당 물건의 수익성 분석에 필요한 자료이다. 또 부동산중개업소에 매매와 임대가 잘되는지 꼭 물어봐야 한다.

[임장에서 확인할 체크리스트 10] 첫 번째, 법원경매정보 사이트에서 받은 현장조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 그리고 임장 보고서를 챙겨 가서 자료의 내용이 실제와 맞는지 확인해야 한다. 두 번 째, 임장을 나갈 때는 대중교통을 이용하는 것이 좋다. 그래야 실제 거주자 입장에서 주변 교통시설을 제대로 확인할 수 있고, 정류장이나 역에서 목적지까지 가는 동안 찬찬히 주변을 살필 수 있다.

세 번째, 해당 물건의 주변을 전체적으로 살펴보아야 한다. 역세권이라면 더없이 좋다. 역세권이 아니 라고 해서 실망하지 말고 주변에 대형마트와 대형병원 등 편의시설이 있는지 확인해야 한다. 또 혐오 시설, 기피시설, 유흥업소, 숙박업소 등이 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 토지이용계획확인원과 지적 도 등의 공부를 발급받아 도로 접근성, 맹지(도로에서 멀리 떨어진 땅) 여부, 토지의 넓이, 지형 등도 살펴보고, 재개발이나 개건축 등 정비 사업을 비롯해 발전 가능성이 있는지도 확인해야 한다.

네 번째, 목적한 곳에 도착했다면 먼저 그 집 우편함에 있는 우편물을 살짝 확인해보라. 우편물에 있 는 이름이 매각물건명세서에 나온 사람인지 살펴보는 것이다. 다섯 번째, 목적물이 다세대주택이라면 노후 정도를 살펴야 한다. 여섯 번째, 같은 가격이면 건축 연도를 확인해서 지은 지 오래되지 않은 물건을 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 비교적 신경을 덜 쓸 수 있기 때문이다.

일곱 번째, 채광을 잘 살펴야 한다. 특히 반지하는 습기가 많아서 곰팡이가 잘 생기고 사생활이 노출되기 쉬워서 임대가 수월하지 않다. 여덟 번째, 주차장도 살펴봐야 할 요소이다. 특히 주차 공간이 부 족한 빌라(다세대주택) 밀집지역에서는 주차 공간이 있느냐 없느냐에 따라 매매(임대)가 결정되니 꼼꼼 하게 확인한다. 아홉 번째, 관리비 연체를 확인해야 한다. 열 번째, 이제는 주변을 좀 더 세밀하게 둘러보아야 한다. 만약 입찰하려는 물건의 면적이 80㎡(약 24평) 안팎이라면 초등학생 자녀를 둔 부모가 거주하고 있을 확률이 높으므로, 주변에 초등학교가 있는지, 있다면 동선은 어떻게 되는지를 확인해야 한다. 그 밖에 대중교통 이용이 편리한지, 가로등, CCTV 설치 여부를 확인해야 한다.

 

투자 성공률을 높이는 실전 노하우

 

한 달에 두 번 이상은 응찰하라: 경매는 많이 도전해봐야 노하우가 쌓이고 방법을 터득하게 된다. 따 라서 처음 몇 번은 입찰장과 경매 현장의 분위기를 맛본다는 가벼운 마음으로 방문하는 것이 좋다. 경 매 물건은 꾸준히 나오므로 서두를 필요 없다. 법원의 해당 경매계에서는 매각기일 일주일 전부터 매 각물건의 상세한 사항이 담겨 있는 사건기록부를 담당계별로 나눠 열람대에 비치하는데, 이 기록부에 는 감정평가서, 건축물대장, 도면 등, 그리고 점유관계조사서, 매각물건명세서 등 입찰할 물건에 관한 사항이 자세히 나와 있으니 입찰 전에 열람해야 한다. 그리고 열람을 하다 보면 특별매각조건(재경매, 토지별도등기, 유치권, 대항력세입자, 제시외 건물 소재 등)이 있기도 한데, 이것은 위험 요소를 법원 에서 미리 알리는 것이므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.

 

[입찰 준비] 입찰장에 들어가기 전에 관련 서류를 다시 한 번 확인해야 한다. 특히 부동산 등기부등본 은 입찰일 전에 열람해서 권리 변동 여부를 확인해야 한다. 입찰은 법원에서 대부분 오전 10시에 시작 해서 오전 11시 30분에 입찰표 접수를 마감한다. 그리고 집행관이 입찰표를 사건번호별로 정리한 다 음 바로 개찰에 들어간다. 입찰장에 도착하면 법정 입구에 붙어 있는 입찰 게시판을 꼼꼼히 살펴 특이 사항이나 변동사항이 있는지 확인해야 한다. 참고로 입찰 당일에 꼭 확인해야 하는 것은 매각물건명세 서이다. 경매사건은 입찰 당일에 권리관계가 바뀌기도 하므로 반드시 재확인해야 한다.

본인이 입찰할 때 준비물은 인감도장과 신분증, 입찰보증금이고, 대리인이 입찰할 때 준비물은 대리인 의 도장과 신분증, 입찰보증금, 입찰자의 인감도장, 인감증명서와 인감 직인이 찍힌 위임장이다. 입찰 장에서도 입찰표를 쓸 시간과 공간이 있지만, 미리 작성하거나 쓸 내용을 연습해서 가는 것이 안전하 다. 한편 신한은행 통장을 만들어두면 편리하다. 각 법원마다 신한은행이 있기 때문에 입찰보증금을 입출금하기 편리하다. 입찰가를 정해 놓았다면 입찰보증금을 미리 수표로 찾아놓는 것도 좋다.

 

[기일입찰표 쓰는 법] 먼저 입찰기일을 쓴 다음 사건번호를 작성한다. 물건번호는 없으면 쓰지 않는다. 본인이 입찰하면 자신의 이름과 전화번호, 주민등록번호, 주소를 쓴다. 그리고 ‘입찰가격’과 ‘보증금액’ 칸에 숫자를 써넣어야 하는데, 여기서는 절대 실수를 해서는 안 된다. 보증금액 칸에는 최저 매각가격 의 10%(경우에 따라 20% 또는 그 이상)를 쓰면 된다. 입찰 접수 4종 세트를 기억하자. 입찰 봉투, 입 찰보증금, 매수신청보증 봉투, 기일입찰표이다. 대리인이 참가한다면 위임장(입찰표 뒷면)과 인감증명 까지 합해 6종 세트가 된다. 입찰 봉투 앞면에는 입찰자 이름을 쓰고 도장을 찍는다. 입찰 봉투 뒷면 에는 사건번호를 쓰고 물건번호는 있으면 쓰고 없으면 쓰지 않는다. 매수신청보증 봉투 앞면에는 사건 번호를 쓰고 물건번호가 있으면 쓰고 없으면 쓰지 않는다. 이름을 쓰고 앞면과 뒷면의 ‘인’ 표시에 모 두 도장을 찍는다. 도장은 잘 찍어야 한다. 도장이 번져 있다거나 다르다면 입찰은 무효가 된다. 어떻게 도장을 잘못 찍을 수 있냐고 의아할 수 있으나 실제로 그런 경우가 종종 있다.

경매 낙찰과 패찰, 끝이 아니라 시작: 입찰이 끝나면 20분가량 입찰 서류를 정리한 다음 개찰을 시작 한다. 입찰장에서 차분히 개찰 소식을 듣고 있다가 낙찰이 되면 “만세!”, “와!” 같은 감탄사들이 터져 나온다. 그러나 낙찰은 끝이 아니라 진짜 시작이다. 앞으로 헤쳐 나가야 할 문제가 많다. 경락잔금을 납부하기 위해 대출을 알아봐야 하고, 낙찰 받은 집에 사는 사람을 만나 명도 협상을 해야 한다. 낙찰자는 낙찰 영수증을 받는다. 패찰했다면 신분증과 입찰 시 받은 입찰 봉투의 윗부분을 가지고 가서 입 찰보증금을 돌려받는다. 낙찰을 받고 입찰장에서 나오면 대출 모집인들이 따라붙어서 전화번호를 묻는다. 전화번호를 알려주면 몇 시간 안에 낙찰 물건의 대출 예상 금액과 금리 등 경락자금대출에 관한 문자가 끊임없이 온다. 그 문자 중에서 내게 맞는 조건을 선택해 대출을 받으면 된다.

통상 낙찰 후 7일 이내에 낙찰 허가 결정이 내려진다. 그 전에 미리 대출을 신청하고 잔금 납부일에 입찰보증금과 은행 대출금을 뺀 나머지 잔금을 법원에 납부하면 된다. 잔금을 내고 나면 그 부동산의 소유자는 내가 된다. 소유자가 된다는 것은 그 집과 관련해 권리뿐 아니라 의무도 떠안는다는 뜻이다. 그러므로 돌다리도 두들기고 건너는 심정으로 재점검할 것이 있다. 매각물건명세서는 법원에서 물건 현황을 알려주는 문서이다. 여기에 기재되지 않은 사항으로 낙찰자가 재산상의 손해를 보게 된다면 낙찰자는 일주일 이내에 낙찰을 취소해 달라고 신청할 수 있다. 이를 ‘매각불허가 신청’이라고 한다. 매각허가결정이 내려지면 매각불허가 신청은 받아들여지지 않는다. 매각물건명세서에 누락된 정보, 잘못 된 정보 등이 기재될 수 있으니 유의하자. 낙찰 받은 물건의 잔금을 납부하기 힘든 사정이 생긴다면 매각불허가를 신청할 만한 사유를 찾아보자. 매각허가 이의 신청 사유에 대해 궁금하다면 ‘민사집행법’ 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)를 살펴보자. 참고로 경매를 하다 보면 낙찰보다 패찰을 더 많 이 경험하게 된다. 내 경우에는 일곱 차례 연속으로 패찰을 맛보았는데, 패찰의 원인을 곰곰이 생각해 보니 투자수익률을 높게 잡고 입찰한 것이었다. 현실 가능한 적정한 수익률을 따져보고 입찰에 들어가 는 것이 패찰을 줄이는 방법이다. 일곱 번의 패찰 끝에 수익률을 조정하자 바로 아파트를 낙찰 받을 수 있었다. 나는 계속되는 패찰 속에 왜 실패했는가를 분석했고, 이런 노력이 결코 헛되지 않아 결국 낙찰 받아 수익을 올릴 수 있었다. 경매는 꾸준함이 생명이다.

 

5단계로 정복하는 실전 경매

 

경매, 어떤 순서로 진행해야 할까: 직장에서 업무를 하다 보면 일종의 절차 또는 흐름 같은 것이 보이는데, 그것을 빨리 포착해서 익히면 업무가 수월해진다. 마찬가지로 부동산 경매에서도 진행 절차와 흐름을 이해하고 머릿속에 새겨놔야 한다. 언제 어느 때든 바로 떠올려서 이 시기에는 무엇을 해야 하는지 즉각 알 수 있어야 한다는 것이다. 그래야 바쁜 직장인들이 자투리 시간을 활용해 정보를 모으고 모색할 수 있다. 부동산 경매가 어떻게 진행되는지 알아보면 다음과 같다.

① 채권자 경매 신청 - 담보물권을 가진 채권자 또는 집행권한을 가진 채권자는 변제기가 도래했음에 도 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 해당 부동산 소재지를 관할하는 법원에 경매를 신청한다. ② 경매개 시결정 - 채권자가 경매 신청을 하면 관할 집행법원은 채권자의 경매 신청을 심사해 합당하다고 판단하면 2일 이내에 경매를 시작한다는 경매개시결정을 내린다. 관할 집행법원에 나온 경매는 하나의 사 건으로 처리해 사건번호가 붙는다. 부동산 등 경매사건에는 ‘타경’이라는 부호가 붙는다.

③ 경매개시결정 이의 - 해당 사건의 이해관계인은 낙찰자가 대금을 완납하기 전까지 관할 집행법원 에 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있다. ④ 현황조사 - 법원은 경매개시결정을 한 뒤 지체 없이 집행관에게 부동산의 현황, 점유 관계, 차임, 임대차 보증금액과 기타 현황에 관해 조사할 것을 명 하는데, 이를 현황조사라고 한다. ⑤ 감정평가 - 법원은 국가 공인 감정평가사를 선임해 경매 부동산 에 대한 평가를 의뢰한다. 이를 통해 경매에서는 최초 경매 가격을 정한다.

⑥ 배당요구 종기일 - 돈을 받을 채권자(임차인 포함)는 법원에서 정한 배당요구 종기일 이내에 채권 계산서 등 권리 신고를 해야 돈을 받을 수 있다. ⑦ 매각물건명세서 비치 - 법원은 부동산의 표시, 부 동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성한다. 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치하고, 현황조사보고서와 감정평가서도 함께 비치한다.

⑧ 매각기일(입찰) - 경매법원이 목적 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다. ⑨ 매각결정기일 - 입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰 허가 여부를 결정하는 날로, 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 하고, 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적 통고하지는 않는 다. 통상 경매기일로부터 7일 이내에 결정한다. 낙찰 허가 결정이 선고된 후 일주일 내에 이해관계인 이 항고하지 않으면 낙찰 허가 결정이 확정된다. 이후 매수인은 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰 대금을 납부해야 하고 대금납부기일은 통상 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다. ⑩ 대금 납부 - 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각 대금의 지급 기한을 정하여 매수인에게 매각 대 금의 납부를 명한다. 매수인은 지정된 지급 기한 안에(약 1개월) 매각 대금을 납부하면 된다. 해당 법원에 대금을 납부하면 바로 소유권을 취득하게 된다.

⑪ 소유권이전등기 촉탁 - 매수인이 매각 대금을 모두 내면 매각 부동산의 소유권을 취득하므로 법원 은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 권리자들의 말소등기를 등기관에 촉탁(어 떤 일을 남에게 부탁하여 대신 처리하게 하는 것)하게 된다. 그 등기의 비용은 매수인이 부담해야 하므로, 매수인은 주민등록표등본, 등록세영수증필통지서와 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨 부서류를 제출해야 한다. 법원은 이러한 서류가 제출된 이후에 소유권이전등기 등을 촉탁한다.

⑫ 인도명령 - 채무자 및 대항력 없는 권리자가 부동산을 인도하지 않은 경우 매수인은 매각 대금을 완납한 뒤 6개월 이내에 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다. 종전 소유자가 인도명령에 따른 기한 인도를 거부하는 경우에는 경락인은 법원으로부터 송달받은 인도명령 정본과 송달증명서를 집행관에게 제출하여 집행을 위임하여 처리할 수 있다. ⑬ 명도소송 - 낙찰자가 낙찰대금 완납 이후 6개월 이 경과하였다면 인도명령이 아닌 명도소송을 진행하여야 한다. 명도소송은 소송으로 진행되어 법원의 판결을 받아야 하는 상황이기 때문에 소요 기간은 6개월 정도 걸린다.

 

1단계 - 물건 검색: 직장인은 자투리 시간을 활용해야 하므로 무조건 물건을 검색할 것이 아니라 지역 을 정해서 전체 경매 물건을 하나하나 검색해서 살펴보는 것이 좋다. 관심 지역은 먼저 특별시와 광역 시, 도 가운데 하나를 고르고 시, 군, 구 중에 하나를 정해서 다음과 같이 살펴보자.

 

[그 지역을 사전 점검하자] 관심 지역이 어떤 곳인지를 객관적인 자료로 확인해 보는 것이 좋다. 먼저 그 지역의 인구 유입을 확인해 보자. 행정안전부 홈페이지에 메인 화면 상단에 있는 ‘정책자료’를 클릭 하면 ‘통계’ 항목이 나오고, 그중 ‘주민등록 인구통계’를 클릭하면 원하는 행정구역의 인구통계를 확인 할 수 있다. 기간을 설정해 해당 지역의 인구와 세대수과 증가하고 있는지, 감소하고 있는지 살펴보는 데, 인구와 세대수가 지속적으로 감소하는 추세라면 그 원인을 분석해 보아야 한다. 그 지역 부동산중 개업소나 지방자치단체에 직접 물어보는 것도 좋은 방법이다. 결론적으로 투자 방향과 맞지 않다고 판 단하면 그 지역은 과감하게 포기하고 다른 지역을 알아보는 현명함이 필요하다.

 

[검색하고 또 검색하라] 여러 관심 지역 가운데 한 지역을 정했다면 이제부터는 부지런히 검색해야 한 다. 일단 포털사이트 네이버에 들어가 메인 화면 상단 중간쯤에 있는 ‘부동산’ 메뉴에서 ‘부동산 홈’으 로 들어간다. ‘부동산 홈’에서 ‘뉴스’를 클릭하면 상단에 ‘우리동네뉴스’라는 코너가 있다. 이 ‘우리동네 뉴스’로 들어가서 관심 지역을 선택하고 기사를 확인하면 된다. 이 검색법을 이용하면 지역의 부동산 호재 소식을 알 수 있다. 해당 지역의 호재를 찾았다면 그에 관해서 좀 더 집중해서 검색한다. 이것저 것 검색해 봤는데 쓸 만한 자료가 없다면 이와 관련된 지방자치단체 주무부서에 전화해서 물어본다. 이렇게 한 지역을 꾸준히 파다 보면 그 지역의 시세를 짐작할 수 있는 날이 온다. 그러므로 지역을 한 곳 정하는 것이 중요하다. 그 지역에 나온 경매 물건을 계속 검색하고 찾다 보면 내 자금 수준에 맞는 경매 물건이 모이게 되고, 법원경매정보 사이트와 경매 유료 정보 사이트에서 해당 경매 물건들을 검색하며 ‘나만의 경매 물건 보고서’를 만들어 차곡차곡 쌓아두고 계속 검토하자.

 

2단계 - 권리분석 쉽게 하는 법: 부동산 권리분석은 부동산에 대한 권리관계를 실질적으로 조사, 확인 하고 판단하여 안전하게 부동산 매매를 하기 위한 절차이다. 즉, 목적 부동산이 지니고 있는 권리가 어떤 상태인지를 명확히 알아보고 부동산 매매에 따른 사고를 미연에 방지하기 위한 단계이다. 경매를 할 때는 권리분석과 명도가 가장 중요하다.

[권리분석의 갑, 말소기준권리] 권리분석을 하는 과정에서는 여러 가지를 검토해야 한다. 그중 가장 기본이자 당연히 알아야 할 것이 ‘말소기준권리’이다. 낙찰 받으면 말소되는 등기들이 있는데, 그 말소 의 기준이 되는 등기가 바로 말소기준등기다. 이 말소기준등기보다 앞선 권리가 있느냐 없느냐를 파악 하는 것이 권리분석의 핵심이다. 말소기준등기보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수해야 한다.

 

[말소기준권리도 꼼짝 못 하게 하는 것들] 말소기준권리보다 날짜순으로 늦어도 다른 것보다 먼저 배당되는 것들이 있다. 1순위는 경매집행 비용이다. 2순위는 최우선변제로 소액임차보증금, 최종 3개월분 임금과 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금이다. 3순위는 해당 부동산에 대한 세금인 당해세이다. 당해세로 는 상속세, 증여세, 종합부동산세(이상 국세)와 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 지방교육세(이상 지방 세) 등이 있다. 그러므로 임차인이 있다면 전입세대 열람을 신청해 전입일자를 확인해야 한다.

 

[말소기준권리 찾는 방법] 말소기준권리를 찾는 방법은 간단하다. 담보가등기, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기가 등기부등본에 기재되어 있는지 확인하고, 기재된 날짜순으로 배열한 다음 이 중 가장 빠른 날짜에 기입되어 있는 권리가 말소의 기준이 되는 권리라고 보면 된다. 따라서 말소기준 권리를 포함하여 그 이후의 권리들은 전부 말소가 되기 때문에 안전하게 경매에 응찰 할 수가 있는 것이다. 이처럼 말소기준권리에서 접수 날짜는 아주 중요하다. 통상 말소기준권리를 포함해 후순위 권리는 모두 소멸된다. 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우가 있는데, 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권의 권리이다. 눈여겨봐야 할 것은 말소기준권리보다 후순위권리이지만 인수되는 경우이다. 이 권리들은 말소되지 않으므로 유의해야 한다. 가처분등기, 예고등기, 유치권, 지상권이 여기에 해당한다.

 

3단계 - 수익성 분석: 수익률을 산정해 임장 보고서에 기록하는 이유는 입찰을 할지 말지 판단하기 위해서이다. 왜냐하면 수익성이 없다면 입찰할 필요가 전혀 없기 때문이다. 한편 입찰 가격을 산정할 때 잊지 말아야 할 것이 실거래 가격을 철저히 파악하는 것이다. 실거래 가격을 잘못 파악하면 입찰가를 높게 책정하게 되기 때문이다. 또한 오랜 기간 관리를 소홀히 했거나 방치한 물건이라면 수리비용까지 고려해서 입찰가를 정해야 한다. 명도를 해야 한다면 명도 비용도 고려해야 하는데, 흔히 평당 8~10만 원 정도로 명도 비용을 계산한다. 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료도 반영해야 한다.

 

4단계 - 명도: 명도는 낙찰 받은 집을 점유하고 있는 사람을 내보냄으로써 부동산을 완전히 넘겨받는 절차를 말한다. 그런데 일단 명도를 하기 위해서는 점유자를 만나야 하는데, 이때 점유자가 협조하지 않거나 공격적으로 나오면 당황하게 된다. 참고로 명도는 서류만 보고는 알 수 없는 경매의 중요한 과정 중 하나다. 또한 명도와 관련된 사례는 경매 물건의 수만큼이나 많다. 점유자도 제각각이니 쉽게 앞일을 예측할 수가 없다. 하지만 점유자도 사람이니 인지상정이 있지 않겠는가. 일단 명도를 하기에 앞서 ‘역지사지’라는 말을 떠올려보자. 처지를 바꿔서 생각해 보는 것이다. 처음 점유자를 만나면 이야기를 많이 들어주자. 첫 만남에서 성급하게 결론을 내면 안 된다. 명도는 일종의 협상이다. 내가 점유자들에게 상처를 주려는 목적으로 낙찰을 받은 것이 아니다. 나는 그저 수익을 내기 위해 입찰했고, 낙찰을 받아 명도를 하려는 것뿐이다. 경매 과정에서는 조바심을 내려놔야 한다. 이는 명도에도 해당되는 사항이다. 설혹 협상이 틀어진다고 해도 6개월 안에는 해결되니 조급한 마음을 다잡자.

매수인이 낙찰 잔금을 모두 치른 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 법원은 채무자와 소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 상대방이 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에 위임하여 인도를 집행할 수 있다. 이를 강제집행이라고 하는데, 집행될 때까지 시간이 있으니 마지막까지 거주자와 협의하는 것이 좋다.

그래도 협의가 안 되면 계고(일정한 기간 내에 행정상의 의무를 이행하지 않을 경우 강제집행을 한다는 내용을 문서로 알리는 일)를 하자. 이 계고장이 거주자에게 엄청난 압박감을 줘서 거주지를 떠나게 만든다. 명도는 끝날 때까지 끝난 게 아니라는 말이 있다. 생각지도 못한 상황이 얼마든지 벌어질 수도 있다. 점유자와 연락은 되지 않고 시간은 가차 없이 가버리면 어떻게 할지 난감하다.

만약의 사태를 대비해 경매 낙찰자는 낙찰 대금을 납부함과 동시에 관할 법원에 ‘부동산인도명령 신청서’를 제출하는 것이 좋다. 관할 법원에서 서면으로 즉시 심사해 특이 사항이 없으면 3~4일을 전후해 부동산인도명령결정문이 나온다. 이 결정문은 법원에서 낙찰자, 점유자 모두에게 발송하고, 목적 부동산의 점유자 또한 우편물을 수령함과 동시에 간접적인 압박 수단이 되면서 법 절차에 따라 퇴거당할 수도 있겠구나 하는 인식을 강하게 심어줄 수 있다. 일종의 압박 카드인 셈이다. 또한 부동산인도명령 신청서 접수와 동시에 부동산점유이전금지가처분 신청을 하면 점유자가 바뀌어 그 사람을 상대로 다시 인도명령을 신청해야 하는 번거로움을 없앨 수 있다.

 

5단계 - 임대사업자 되는 법: 자신이 보유한 주택이 많으면 재산세와 종합부동산세가 늘어난다. 그래서 부동산 경매로 꾸준히 경매 물건을 낙찰 받는 투자자라면 임대사업자로 등록해야 할지 고민하게 된다. 현행법상 임대사업자 등록은 강제 사항이 아니어서 등록을 해도 되고 안 해도 된다. 참고로 임대사업자로 등록하는 방법은 간단하다. 그동안 임대사업자는 자신의 주민등록 주소지에서만 신청할 수 있었는데, 이제는 임대주택 주소지에서도 가능하다. 또한 지난 4월부터 세무서에 별도로 방문하지 않아도 지자체에서 관할 세무서로 신청서가 자동 이송돼 더욱 간편하다.

주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세 감면, 종합부동산세 합산 대상에서 제외 등 세금 혜택이 주어진다. 그리고 주택임대사업자는 양도세 중과 적용을 받지 않고, 장기보유특별공제 배제 대상에서도 제외된다. 하지만 일정 기간 주택을 의무적으로 보유해야 하는데, 취득세와 재산세는 4년, 종합부동산세와 양도세는 5년의 보유 기간을 채워야 세제 혜택을 받을 수 있다.

자신의 부동산을 5년 이상 장기 보유할 생각이라면 종합부동산세 세제 혜택과 재산세 감면 혜택이 있는 임대사업자로 등록하는 것이 좋다. 직장인으로 임대사업자가 되어 다달이 월세를 받고 싶다면 임대수익률을 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 총 매입비용 1억 원인 빌라를 보증금 1천만 원에 월세 40만 원을 받기로 하고 임대차 계약을 했다면, 이 빌라의 실제 투자금은 9천만 원(매입비용 1억 원-보증금 1천만 원)이고, 연간 전체 월세 금액은 480만 원이다. 따라서 1년 수익률은 5.3% 연간 월세 금액(480만 원) 실제 투자금액(9,000만 원)X100 이므로, 은행금리에 비해 높은 수익률이다.