돈 버는 집짓기(서동원 지음)
▣ 저자 서동원
2016년 6월 법인 설립. 건설사업관리협회에 등록된 국내 유일 소규모주택 CM회사로, 건축시장 진입
만 2년 만에 프로젝트 관리 100개 돌파! 자본금 100만 원으로 시작한 회사가 누적계약금액 190억 돌
파! 건축업계 최초로 2018년 대구 경북, 부산 경남 가맹지사 계약체결. 그 비결은 바로, 건축주 예산
에 맞춰 토지 매입부터, 건축 설계시공, 금융, 세무, 하자관리까지, 기술자들과 전문가들을 정직원으
로 둔 소비자 입장의 디지털 경영! 집 짓다 5년간 소송만 네 번 한 왕초보 건축주에서, 낙후되어 있
는 소규모 건축시장 비즈니스모델의 디지털 전환을 화두로 업계에 혜성같이 떠오르고 있는 〈친친디
CM그룹〉의 수장 서동원! “기업가치 1조 원의 미국 건설스타트업 〈카테라〉를 롤모델로 집짓기 시
장의 알리바바와 같은 플랫폼을 만드는 게 목표”라고 말하는 그가, 지금 이 시간에도 고군분투 중인
후배 건축주들, 예비 건축주들에게 이 책을 전한다.
▣ Short Summary
‘건물 지어서 손해만 보면 어떡하지?’ 이는 집을 지으려고 마음먹은 순간 모든 건축주가 하게 되는
고민이다. 그들은 거의 전 재산을 털어 가족이 함께 살 집을 지으려고 하는데, 혹시 건축비용을 감당
못해 빚만 떠안게 되는 것은 아닌지 고민한다. 혹은 꿈에 그리던 건물주가 되어 임대수익을 얻고자
했는데, 집을 짓고 나서 오히려 마이너스가 되는 것은 아닌지 고민한다.
이 책은 예비 건축주의 고민을 덜어주기 위해 집짓기 전에 꼭 알아두어야 할 건축주 기본상식과 문제
해결 노하우를 제시한다. 저자는 소위 ‘건축전문가’들과의 힘겨루기가 될 수도 있는 집짓기 과정에서
건축주가 그들에게 휘둘리지 않고 원하는 집을 지을 수 있도록 현실적인 조언을 해준다.
이 책은 건물주가 되고 싶은 S씨의 생생한 이야기가 담긴 하프팩션(실화를 기반으로 한 픽션) 건축
정보서적이다. 구성 방식은 초보 건축주 S씨의 에피소드와 건축기획가 서동원 대표의 강의가 교차되
는 방식으로 구성되어 있으며, 예산 설정, 토지매입, 건축가ㆍ시공자 선정, 설계공정관리, 하자관리
등 집짓기 전 꼭 알고 시작해야 하는 모든 집짓기 지식을 상세하게 알려 준다.
▣ 차례
HIGHLIGHT
1장 건축주 개론
Episode 1 도대체 난 무슨 말인지 원…
Episode 2 이게 말이 돼요? 흥분 전에 잠깐만!
Episode 3 청바지 같은 집 vs. 파티복 같은 집
2장 건축주 검정고시 - 1교시 : 구상
Episode 4 머리를 써야 손발이 덜 고생할 걸?
Episode 5 한숨과 심호흡 사이
3장 건축주 검정고시 - 2교시 : 사업계획실무
Episode 6 그래서 평당 얼마면 될까?
Episode 7 3품이 필요해! - 손품, 눈품, 발품
4장 건축주 검정고시 - 3교시 : 선행사례 연구
5장 건축주 검정고시 - 4교시 : 실습사례 연구
Episode 8 돈이 얼마나 들까?
6장 결국은 개인들이 조직화된 시스템이 하는 일
Episode 9 아는 사람이 많아도 꿰어야 보배다
EPILOGUE_ 내일은 강남 건물주
부록 1 CASE STUDY
부록 2 독한 것들의 절대 손해 안 보는 집짓기 노하우 3시간 완전정복
▣ 내용요약
건축주 개론
도대체 난 무슨 말인지 원…: S씨는 ‘비트코인으로 10억을 벌어 퇴사한다’는 한 젊은 친구의 뉴스를
접하고 김치와 더불어 입안에서 숙성되던 라면발을 내뿜었다. 그리고 한동안 망연자실한 표정으로 TV
를 바라봤다. 학부, 석사, 박사과정까지 어언 10년을 공부했고 이제 겨우 일을 시작하는데, 그것도
계약직이다. 그 계약직으로 하던 일마저도 얼마 전 갑작스런 교통사고로 인해 그만두었다. 아픈 몸도
회복해야 하고 휴지기를 달갑지 않게 보는 업계 시선도 있으니 하루빨리 일도 다시 시작해야 한다.
간간이 논문을 검토하면서도 그녀는 불안감과 함께 미래 생계에 대한 걱정까지 엄습했다.
가슴이 답답할 때면 어릴 적 할아버지, 할머니와 같이 살던 동네를 찾곤 했는데 오랜만에 찾은 성수
동은 참 ‘핫’하게 바뀌었다. 소천하신 할아버지께서 물려주신 낡은 주택 주위의 주택과 공장들은 카
페, 문화 공간으로 변신했다. 문득 조그만 땅이지만 카페 같은 걸 하는 건 어떨까? 하는 생각도 들
고, 여기저기 올라가는 건물들을 보며 ‘이제 내 차례’라는 느낌도 강하게 든다. 그런데 어디서부터 뭘
해야 할지 갑갑하기만 하다. 근처에 새로 생긴 모던한 느낌의 카페로 들어가 아이스라떼 한 잔을 시
켰다. 인테리어를 찬찬히 살펴보던 S씨의 눈동자에 그녀보다 너댓 살은 어려 보이는 여자가 맺혔다.
“필요한 거 있으세요?” “아니 뭐…… 여기 사장님은 어떤 분이세요?” “제가 사장인데요?” “젊어 보이
시는데 사장님이시구나. 그럼 이런 데는 한 달에 임대료는 얼마나 내요?” “안 내요……. 제가 건물주
라.” “아…… 건. 물. 주. 시구나…….” 순간 쿵! 하는 듯한 느낌을 받았다. 건물주 님과 이런저런 담
소를 나누며 어떻게 이렇게 예쁜 건물을 짓게 되었는지 사연을 듣게 되었다. “사장님 내공이 대단하
시네요.” “저라고 뭘 알고 했겠어요? 여기서 한 방에 해결했어요. 이분 덕에 내 인생이 건물주로 바
뀌었죠. 건축주 컨설팅을 해주시는 분인데……. 믿을 만하게 생겼어요.” “건축주 컨설팅? 그런 게 있
어요?” 그렇게 받은 명함을 다이어리에 꽂아놓은 채 며칠을 정신없이 보냈다. S씨가 다음 일정을 확
인하려고 다이어리를 펼치는 순간 툭! 하고 명함이 떨어졌다. ‘친친디 하우스’
그날 밤, S씨는 어린 시절 로망 속에 자리 잡은 집과 뉴스와 지인에게서 얻은 지식을 동원하여 색연
필로 그린 건축물 설계 초안을 완성했다. 그리고 다음 날 S씨는 밤새 그린 종이 한 장을 가지고 친친
디 사무실을 찾아갔다. 엘리베이터 문이 열리자 ‘친절한 친환경 디자인 하우스’라는 내부 간판이 들어
왔다. ‘아! 친친디가 앞 글자를 딴 거구나?’ 상담을 받기 위해 대표실로 들어가 서동원 대표를 만났는
데, 그는 자신을 주택기획가로 활동하는 전문PM(프로젝트 매니저)이라고 소개했다.
먼저 S씨는 설계도를 꺼내어 테이블 위에 올려놓았다. 그리고 30분을 혼자 떠들었다. 테이블 위의 설
계도를 받아 든 서 대표는 건물을 지을 부지와 어떤 용도 및 목적의 건물을 짓고 싶은지, 건축 사업
비의 예산은 얼마 정도 예상하는지 등 몇몇 질문을 던졌다. “저는 그냥 보여드린 설계도에 근접한 건
물을 건설하고 싶어요. 성수동에 주택이 있거든요. 보여드린 설계도대로 1~3층은 상가를, 4~6층은
다세대 층으로 하고 가장 고층인 7층은 우리 가족이 살 집으로 하고 싶어요. 건축 비용은 오늘 상담
을 받아보고 결정하려고 아직 생각해보지 않았고요.” 그렇게 또 30분이 지났다. 하지만 상담을 마칠
때쯤 S씨는 좌절의 늪에 빠지고 말았다. 뭘 듣긴 많이 들었으나 한마디로 멍했다. 그들의 대화에서
생전 처음 들어보는 건축 관련 전문용어들이 난무했기 때문이다.
[고객과 사업주 사이, 왜 건축주는 건축사업주가 되어야 하는가?] S씨와 같은 상황은 건물을 짓겠다
는 사람뿐만 아니라, 처음 부동산 공부를 하는 사람에게도 해당하는 부분입니다. 따라서 건축주 입문
필수용어에 대한 학습이 필요합니다. 예비 건축주를 희망하면서 본인이 되고 싶은 것이 건물주인지
건축주인지조차 구분하지 못한다면, 누가 당신의 건물을 성의 있게 건축하고 시공하겠습니까?
<당신은 건물주와 건축주를 구분할 수 있는가?> 건물주는 어느 한 건물의 소유자를 나타내는 단어입
니다. 대체로 부동산 등기상 층수와 관계없이 건물 한 채를 자신의 명의로 소유하고 있으면 ‘건물주’
라고 할 수 있습니다. 건물주의 가장 큰 사명은 ‘수익률 유지를 위한 자산관리’라고 할 수 있습니다.
이를 위해 세입자 유치와 건물의 유지, 보수, 관리를 하는 것입니다.
건축주란 건축물의 건축, 대수선, 건축 설비의 설치 그리고 공작물의 축조에 대한 공사를 발주하거나
현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자를 말합니다. 건축주의 가장 큰 사명은 ‘신축을 위한
건축사업관리’라고 할 수 있습니다. 건축사업관리에는 부동산 구입, 자금조달, 회계, 설계자 선정 및
관리, 시공자 선정 및 관리, 감리자 선정 및 관리 등의 업무가 있습니다.
건축주는 참모들을 잘 두어야 합니다. 좌청룡 우백호와 같은 역할을 해야 하는 ‘공사감리자’와 ‘공사
시공자’입니다. 공사감리자는 자기 책임 하에 건축법이 정하는 바에 의하여 건축물, 건축설비 또는 공
작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고 품질관리와 공사관리 및 안전관리 등에
대하여 지도하고 감독하는 자를 말합니다. 공사시공자는 건설산업기본법 제2조 제4호의 규정에 의한
건설공사를 행하는 자를 일컫는데, 즉 실제 건물을 건설하는 사람입니다.
<왜 건축주가 되어야 하나?> 건축주가 되고 싶은가요? 그 이유를 세 가지만 적어보시기 바랍니다.
이 답안은 그 내용이 어떤 것이어도 무방합니다. S씨의 상황을 분석해보겠습니다. S씨는 불안정한 현
실 속에서 안정적으로 삶을 지탱해줄 재정적 보험과도 같은 수단이 필요했습니다. 열심히 살아온 그
녀의 인생에 보장되지 않는 ‘안정된 삶’을 그녀 스스로 건축주가 되어 주체적으로 삶을 살아가고자 마
음먹은 것으로 보입니다. 그렇다고 그녀가 간절히 원했던 과학자로서의 삶을 포기한 것은 아닙니다.
오히려 당당하게 과학자의 삶을 꿈꾸기 위해 선택한 일이라고 볼 수 있습니다. 이처럼 건물주가 되기
위해 건축주가 되는 일은 ‘우리의 꿈을 이루기 위한 수단’이라고 규정하는 것이 적절할 것입니다.
이게 말이 돼요? 흥분 전에 잠깐만!: 일주일 후, 두 번째 미팅에서 서 대표는 사례로 이야기를 시작했
다. 사실 이것은 미팅이라기보다 과외에 가까웠다. 그렇게 예비 건축주 S씨를 위한 개인교습이 시작
되었다. 물론 용적률, 건폐율 등 건축주 입문 필수 용어에 대한 학습도 진행되었다.
건축주 검정고시 - 1교시 : 구상
머리를 써야 손발이 덜 고생할 걸?: 두 번째 미팅을 마치고 S씨는 지역 선택에 대한 궁금증과 함께
건축주로의 삶을 더 공부해보고 싶다는 생각이 조금씩 커져갔다. S씨는 생각했던 내용을 담아 서 대
표에게 메일을 쓰기 시작했다. “서동원 대표님께. 안녕하세요? 유익한 미팅이었습니다. 도움이 되는
말씀을 많이 해주셔서 감사했어요. 미팅 내용을 들으니 건축주로서 조금 더 준비를 하고 싶다는 생각
이 드네요. 혹시라도 도움이 될 만한 서적이 있다면 추천해주세요.” 메일을 보낸 지 하루가 채 지나
기도 전에 답변이 왔다. 두 번째 미팅처럼 강의와도 같은 내용을 가득 담아 장문의 메일이 도착했다.
[내 건물 짓기 지도를 펴자 - 당신의 경유지, 목적지를 구분하라] 어린 시절, 처음 영어를 배울 때
『성문 기초 영문법』이라는 책이 있었습니다. 그런데 건물 짓기 관련 분야에는 예비 건축주용으로
그렇게 알려져 있는 책을 골라내기가 쉽지 않습니다. 그래서 나의 경우에도 맨땅에 헤딩하는 마음으
로 일단, 내가 만나야 할 사람들을 드라마의 등장인물 정리하듯 꼽아보았습니다. 그나마 이 정도라도
가능했던 건 부친께서 과거 건설 회사를 운영하셨던 까닭이었습니다.
‘출연진 : 건축주와 그의 가족, 부동산 공인중개사, 법무사, 세무사, 은행 지점장, 대부 담당, 토목설
계사무소 소장, 담당 건축설계사무소 소장, 담당 법정감리(허가권자가 지정하는 감리자), 인테리어 디
자이너, 레미콘 업체 사장, 철근 업체 사장, 지붕 자재업체 사장, 외장 자재업체 사장, 창호 자재업체
사장, 마루 자재업체 사장, 벽지/페인트 자재업체 사장, 타일 자재업체 사장, 도기 자재업체 사장, 빌
트인 가구 자재업체 사장, 조명기기ㆍ스위치ㆍ콘센트 자재업체 사장, 인터폰ㆍ보일러ㆍ에어컨 등 전
자통신설비기기 자재업체 사장, 정화조 자재업체 사장, 건축시공사 사장, 현장소장, 담당반장 혹은 공
무 혹은 공사관리, 철거-부대 토목 업체 사장, 골조팀 형틀 목수팀장, 지붕 업체 시공팀장, 외장재 시
공팀장, 창호 시공팀장, 마루 시공팀장, 벽지/페인트 시공팀장, 타일 시공팀장, 도기 시공팀장(설비
사장님이 해주는 경우도 있으나 브랜드는 별도로 옴), 빌트인 가구 시공팀장, 내장공사팀 인테리어 목
수팀장, 전기 시공업체 사장, 설비 시공업체 사장, 조경 시공회사 사장, 담당 시공업체 사장, 준공청
소 업체 팀장, 그리고 민원/구경을 담당하는 이웃들’
최소 30명? 여기에 비교견적이 가능한 분야에 3배수만 만난다고 가정해도 90여 명이 됩니다. 물론
처음 일을 시작할 때는 이렇게 다양한 직종의 사람들을 만나게 될지 예상하지 못했습니다. 자, 이렇
게 많은 사람들을 만나고 만나 이들을 통해 내가 원하는 성과를 얻으며 도달해야 하는 목적지는 ‘#8
입주’입니다. 시작단계인 ‘#1 가용예산 설정’부터 목적지인 ‘#8 입주’까지 다다르는 데 총 7개의 경유
지를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 체크해야 할 List는 표와 같습니다.
건축주 검정고시 - 2교시 : 사업계획실무
그래서 평당 얼마면 될까?: 다음 미팅에서 건축방식에는 어떤 것이 있는지, 설계공정 단계는 어떻게
설정하는 것이 적절한지에 대해 서 대표의 설명을 듣고 S씨는 자신의 건물에 어떤 건축공사가 적합할
지를 고려해보았다. 가장 부담이 되는 부분은 시기와 비용이었다. 여러 가지를 고려하여 3개월 동안
집중해서 계획 설계를 하고 일련의 과정을 거쳐 물량, 공견적서를 작성한 이후 6개월 동안 공사를 하
는 것, 준공 및 입주, 잔손보기로 2개월을 잡는 것이 적절해 보였다. 그리고 두 번째 부분은 자금이
다. 하지만 아무리 생각해봐도 자금 부분은 쉽게 답이 나오지 않았다. 서 대표에게 카톡으로 문의했
더니 미팅하자는 연락이 왔고, 미팅을 통해 자문을 받았는데, 아래는 그 내용 요약이다.
[설계는 건축가에게, 견적은 견적 전문가에게] 견적산출을 책임져주는 이들이 있습니다. 바로 견적회
사입니다. 견적회사는 크게 건축 견적회사, 전기 견적회사, 설비 견적회사의 세 가지로 분류할 수 있
습니다. 견적회사를 활용하면 제출한 도면의 적정성 검토와 품질 검토까지 받을 수 있습니다.
3품이 필요해! - 손품, 눈품, 발품
서 대표와의 만남 이후 건물을 건축하기로 마음먹은 S씨는 안구 건조 증세로 스마트폰 사용을 자제해
야 함에도 불구하고, 틈만 나면 폰으로 주택건축에 대한 정보를 찾아 헤맸다. 그러던 어느 날, 새벽
3시……. 어둠 속의 스마트폰을 그만 끄려는 순간, S씨의 눈이 다시 반짝입니다. 터치! 터치! 빰빠라
밤 빰빰빰 빰빠라밤~~~!!! 기다리고 기다리던 건축박람회 소식이다. 서 대표는 아마추어 건축주 시
절, 배낭 메고 매일매일 전 부스를 돌아다녔다고 했다. 오케이! S씨는 직접 눈으로 보고 시공사와 비
교 상담도 해볼 겸 아침 일찍부터 배낭을 메고 씩씩하게 박람회장을 찾았다. S씨는 주택을 지으려면
으레 치러야 하는 통과의례라는 심정으로 손품, 눈품을 팔고 그로 인해 얻은 무수한 정보들을 머릿속
에 쌓는다. 과연 그의 노력은 원하는 결실을 맺을 수 있을까?
한참을 걷다가 아픈 다리를 이끌고 커피라도 마시러 박람회장 안에 마련된 카페를 찾았다. 그런데 이
럴 수가!!! 지갑을 차 안에 두고 온 것이었다. 주차장까지 얼마나 먼데……. 그만 좌절에 빠질 무렵 S
씨는 누군가의 눈길을 느꼈다. 고개를 돌려보니 서 대표였다. “예전의 제 모습을 보는 것 같네요.” 그
러면서 서 대표는 자신의 과거 이야기를 들려주었다. 서 대표도 지금으로부터 8년 전, 등에는 배낭을
메고 각종 건축박람회를 이 잡듯이 뒤지고 다녔다고 한다. “다 시장조사라는 명목이었지만, 5000가지
도 넘는 자재들이 정리될 리 없었죠. 박람회장 절반도 채 돌지 않았는데 하루가 다 가버렸어요. 마음
은 뿌듯했는데 진짜 건축을 할 때는 무용지물인 경우도 많았고요.”
건축주로서 업계에 발을 디딘 지 8년차! 건축에 대해서는 1도 몰랐던 그가 이제는 제대로 프로 건축
인이 되어 부스 운영과 국내에서 가장 크다는 〈경향하우징페어의 공식 집짓기 세미나 - 건축어벤저
스 슈퍼위크〉세미나 주관까지 하게 되었다는 이야기는 S씨에게 자신감을 북돋아주었다. S씨는 서 대
표의 강연을 듣고자 세미나장으로 따라 올라갔고, 강연을 통해 많은 것을 배웠다.
[가자! 내 건물 마련하러 건축박람회로] <건축박람회 200% 활용 꿀팁> 쇼핑을 할 때도 구매 리스트
가 시간 절약과 합리적 소비에 도움을 주듯, 건축박람회 관람을 할 때도 이러한 사전 리스트 정리가
필요합니다. 박람회 공식 홈페이지에 들어가 부스 배치도를 미리 확인하고 참여 업체 리스트도 검토
해봐야 합니다. 건축박람회 관람에서도 시간관리가 생명입니다. 집짓기 과정을 이미 공부했다면 자신
이 집을 짓는 흐름대로 분야별 3개 업체는 필수로 관람한다고 생각하고, 해당 업체의 홈페이지에 들
어가서 공부를 한 뒤 시간을 배분하여 관람하는 게 좋습니다.
<화려한 포트폴리오 대신 시스템을 보라> 건축 상담을 위해 시공사 부스를 방문하게 되면 실적을 전
시해놓은 수많은 시공 사진과 매출 혹은 업적을 기념하는 각종 기념 홍보물을 볼 수 있습니다. 하지
만 이를 맹신해서는 안 됩니다. 시공사가 정식 직원을 모두 채용해서 직영 시공을 하는 경우는 많지
않기 때문입니다. 따라서 시공 사진은 같이 일했던, 혹은 일할 수도 있는 소장의 포트폴리오로 봐도
무방합니다. 사진 속의 멋진 집을 지은 소장이 바로 내 집을 지어줄 수 있는 것이 전제가 되지 않는
다면, 계약을 할 때 당장 내 집을 지어줄 소장을 기용하고 관리할 회사의 시스템에 대한 검토를 하는
것이 적절합니다. “평당 얼마면 돼요?” 류의 질문은 자신이 건축박람회에 이제 막 입문한 하수임을
드러내는, 바가지 쓰기 딱 좋은 건축주로 비쳐질 수 있는 질문임을 알아야 합니다.
회사의 자산규모, 공사자금을 현장별로 별도 관리하는지, 돌려 사용하지 않는지, 집을 짓는 과정에서
어떻게 진행과정을 보고받을 수 있을지 등을 보아야 합니다. 또 현장을 관리하는 기술 매뉴얼은 있는
지, 있다면 공사 과정에서 검수 매뉴얼을 공개해줄 수는 있는지, 분쟁과 하자가 발생할 경우 어떻게
해결을 해주는지 등 시공을 책임지는 회사로서 직무와 소임을 다할 수 있는 시스템이 어떻게 구축되
어 있는가를 검토하는 것이 중요하지만, 말뿐인 경우가 많아 변별하기 위해 사례 검토가 필요합니다.
건축주 검정고시 - 3교시 : 선행사례 연구
[No pain no gain, 건축은 답사로부터 시작된다] 토지 매입의 단계에서 답사의 중요성은 아무리 강
조해도 지나치지 않습니다. 요즘 땅을 구하는 트렌드는 인터넷으로 손품을 팔고 어느 정도 마음을 정
한 뒤, 사진과 현장의 차이를 확인하고자 답사를 가는 것입니다. 그런데 여기서, 판단의 기준이 명확
하지 않을 때는 오로지 감성에 의지하거나 당장 눈에 보이는 숫자(가격)에 현혹되는 경우가 많습니다.
자, 어디서부터 무엇을 놓치고 있었는지 처음부터 한 단계씩 점검해보시기 바랍니다.
[주변의 집짓기 사례가 답안지다] 도심형 주택 부지의 경우입니다. 도심에서 구옥을 허물고 신축을
하려는 건축주의 소속은 두 가지 유형으로 분류됩니다. 첫째, 땅을 가지고 있어서 그 땅을 전제로 모
든 계획을 잡는 사람, 땅을 기준으로 건축물의 규모를 파악하고 소요예산을 파악한 뒤, 소요예산을
조달하기 위한 방법과 더불어 그 예산 안에서 시공이 가능하다고 제안하는 시공업자를 선정하는 데
매우 큰 비중을 두는 〈지주〉유형입니다. 주로 현금자산이 부족한 편입니다.
둘째, 자본을 가지고 있어서 투자대상을 검토하던 중 임대수익이든 시세차익을 목적으로 ‘땅+건물+수
익률’을 패키지로 만드는 〈투자자〉유형이 있습니다. 이들은 시공 이후 수익률을 만드는 것이 가장
우선순위입니다. 지주는 하자 없는 집에서 행복한 거주를 하는 것이 가장 큰 목적이라면, 투자자는
최소비용을 투자해서 최대이윤을 추구하는 것이 1순위 검토사항입니다. 잘 아는 지역에 투자를 하는
것이 좋지만 대다수 투자자들은 숫자의 매력을 느껴 토지를 검토하게 되는 경우가 많기 때문에, 몇
가지 체크리스트 정도는 숙지하고 있는 것이 좋습니다. 결론부터 말하자면 이미 당신이 원하는 데이
터는 주변의 건축 사례에서 찾을 수 있습니다. 따라서 주변의 사례를 귀납적으로 분석하면 됩니다.
<1단계 : 현황분석 - 도, 기, 민> ① 현황분석 : 도로 여건 - 도로와 접하고 있는지, 도로 소유 관
계, 도로 재원 등이 검토요소입니다. 도로가 개인 소유인 경우 고가의 도로사용료를 요구할 수 있으
며, 도로가 폭 4m 미만일 경우 자기 땅의 일부를 할애해야 합니다. 또한 도로 폭이 좁을 경우 멸실
후 신축 시 공사료가 할증될 수 있는 여지가 있습니다. ② 현황분석 : 기반 시설 - 도심지나 택지개
발지구는 별 문제가 없는 편이나 만약 기존의 지주가 편법 혹은 불법으로 배관을 매설했다면 새로 배
관이 지나가야 할 해당 토지에 대해 이용허락을 받지 못할 경우 아예 신축이 불가능할 수도 있음을
체크해야 합니다. ③ 현황분석 : 민원발생 여지 - 토지 소유자와 이웃의 관계, 건축행위 시 민원발생
빈도는 신축을 할 경우 또 다른 비용발생 요소입니다. 이웃의 성향을 미리 파악하고 지자체 민원 담
당자에게 민원발생 사유나 빈도를 미리 파악하는 것이 좋습니다.
<2단계 : 규모검토 - 토, 주, 최> 다음으로는 해당 필지에 대한 구체적인 정보를 분석해야 합니다.
이때는 반드시 공적 장부를 기준으로 삼아야 합니다. ① 규모검토 : 토지이용계획 - 지역/지구, 지구
단위계획 여부, 각종 제한사항을 확인해야 합니다. 지구단위계획은 지자체에서 별도로 확인합니다. ②
규모검토 : 주차장 - 용도에 따른 주차규모 및 주차방식을 확인해야 합니다. 지자체에 따라 지자체
조례 등으로 기계식 주차에 대하여 제한을 가하는 경우가 많으므로 반드시 확인해야 하는 항목입니
다. ③ 규모검토 : 최고높이 - 최고높이 지정, 도로사선, 일조사선, 층수제한, 고도제한 등을 검토해
야 합니다. 가급적 넓은 도로에 면하거나 주거지는 북측 도로에 면하는 것이 유리하다고 볼 수 있습
니다.
<3단계 : 사업성 검토 - 사업수지분석> 사업성 분석을 하기 위해서는 사업수지분석이 필요합니다. 사
업수지분석이란 대출 관련 비용을 포함한 투입비용 대비 수익률에 대한 검토를 뜻합니다. 이 경우 각
종 사업비를 제외한 영업이익이 얼마나 나오는지가 관건인데, 일반적으로 토지와 건물을 매입할 때
부동산에서 브리핑해주는 수익률에는 당신이 얼마나 대출을 받을지에 대한 여부, 그 이자비용이 누락
되어 있음을 체크해야 합니다. 신축 후 건물의 가치를 확인해보기 위해서는 인근 분양 및 임대 시세
를 보면 됩니다. 이를 위해서는 실제 거래가에 대한 조사가 필수입니다.
건축주 검정고시 - 4교시 : 실습사례 연구
돈이 얼마나 들까?: 부지선정의 절차까지 공부하고 S씨는 절대 고르지 말아야 할 장소와 선택했을 때
바람직한 장소의 체크리스트도 꼼꼼히 살펴보았다. 공부를 하고 토지 구입 전 체크리스트를 성수동
토지에 적용해보니 ‘대박!’이다. 세상이, 아니 토지의 가치가 달리 보인다. 오랜만에 만난 친구와 길을
걷다 공사현장을 마주하고 S씨는 혼자 씨익 웃음을 지었다. 눈앞에 보이는 건물은 공사를 시작한 지
한 달도 채 되지 않아 보인다. 공사현장 안을 들여다보니 작은 포크레인이 빼꼼히 보인다.
‘저 건물이 들어서는 자리를 체크리스트로 따져보면, 몇 점이나 받을까? 북쪽으로 도로가 나 있고, 앞
이 트여 있고, 남쪽엔 큰 건물이 자리하고 있으니 지형으로는 나쁘지 않아. 바람은 잘 불고, 산이며
나무는 찾아볼 수 없고, 황적색 토양을 보니 습지를 메워둔 곳도 아니고, 이 정도면 평평하지. 강남역
과 신논현역 사이의 건물촌에 끼어있는 자리니 유동인구가 많고, 에너지 발전 지역도 아니니 송전선
이 있을 리가 만무하고, 앞마당은 꿈도 꾸지 못할 만큼 자리가 좁아 보여. 절벽 대신 건물이 뒤를 막
아서고 있네. 일단 집터로 피해야 할 곳에는 해당사항이 거의 없으니 괜찮은 자리인 것 같아.’
“네가 건물을 지어야 된다면 저기 저 자리에 지을 것 같아? 어떻게 생각해?” “야, 강남에 이 정도로
사람이 붐비는 곳에 건물을 안 지으면 어디에 짓니?” “그렇지? 강남인데……. 하하하.” 도심지에 건
물을 지어야 한다면 집터로 비워져 있는 공터는 오히려 찾기가 힘들다. 한 번쯤 집이나 건물이 지어
졌던 부지이거나 노후건물이 건재하고 있는 장소인 경우가 대부분이다. 그러니 다행인 점은 절벽이나
낭떠러지, 지하수 개발에 어려움이 있는지 없는지는 굳이 따져보지 않아도 된다는 것이다. 그러나 주
변의 높은 산 대신 고층건물로 인해 하루 중 아주 잠깐밖에 햇볕이 들지 않을 수도 있고, 바람 한 점
없는 곳 대신 미세먼지가 폭풍처럼 불어대는 부지일 수도 있다는 점을 고려해야 한다.
또 건설장비와 차량이 잘 들어오고 주차할 수 있는 공간이 있는지를 살펴보아야 하고, 건물이 다 지
어진 이후에도 유사시에 소방차나 경찰차가 잘 들어올 수 있는 공간이 확보되는지를 먼저 점검하는
것이 좋다. 허탈한 S씨의 웃음에 친구는 한 소리 더 거들었다. “돈이 없어 못 짓지. 자리가 없어 못
짓겠어? 모르긴 해도 저 자리 정도면 평당 5000은 할 걸.” 카페에 앉아 아이스라떼를 마시며 강남의
거품 땅값을 이야기 소재로 삼아 한참 동안 수다를 떨었다. 그러다 친구를 보내고 나서 S씨는 혼자
남아 방법을 고민하고 고민하고 또 고민한다. S씨는 층수도 높고 가격도 그에 버금가게 비싼 고층건
물을 보고, 건물 대신 그 위의 하늘을 바라보며 방법을 고민했다.
처음 S씨가 짓고 싶었던 건물을 떠올려 보자. 7층짜리 건물에 펜트하우스는 주거용으로 사용하고
1~3층은 상가, 4~6층은 다세대주택, 옥상은 옥상텃밭과 옥상정원을 만들어 도시에서 여유와 함께 깨
끗한 산소를 마음껏 마실 수 있는 공간이 있는 건축물이었다. S씨는 자신이 원하는 건물이 당연히 세
상에 유일무이하다고 믿어 의심치 않지만, 사실 요즘 새로 지어지는 건물 가운데에는 S씨 꿈의 건물
과 유사한 건물이 존재한다. S씨는 서 대표의 추천으로 삼성동 코엑스에 이어 일산 킨텍스(KAINITE)
건축박람회에 또 참석하게 되었다. 1층 박람회장에서 정신이 팔린 듯이 시간을 놓친 줄도 모른 채 구
경을 하다 부랴부랴 2 층 세미나실로 달려갔다. 〈건물주대학〉세미나에서 그녀가 그려왔던 꿈의 건
물과 비슷한 건물의 설계사례를 발표한다는 사실을 알고 왔기 때문이다. 내가 원하는 건축물이 이미
있다면, 망설일 필요가 뭐가 있을까? 그 설계를 바탕으로 추가사항만 요청하면 될 테니까.
거기서 발표된 ‘사례분석 #1 서울특별시 강남구 수익형 꼬마빌딩(토지 매입 후 신축)’과 ‘사례분석 #2
서울특별시 송파구 수익형 꼬마빌딩 (기소유 구옥 철거 후 신축)’ 그리고 ‘사례분석 #3 울산광역시 종
구 듀플렉스 분양주택(분양택지 매입 후 신축 판매)’를 S씨는 꼼꼼히 들었다.
결국은 개인들이 조직화된 시스템이 하는 일
아는 사람이 많아도 꿰어야 보배다: S씨는 열심히 건물의 건축을 위한 시나리오와 견적을 내보았다.
불과 한 달 전 처음 친친디사무소를 방문했을 때와는 비교할 수 없을 만큼 큰 진보가 있었다. 건축의
세계에 입문하고 나서 항상 어려운 용어에 대한 혼란과 어려움이 있었지만 열 차례에 가까운 미팅이
지나고 나니 용어에도 익숙해졌다. 이제 S씨는 지나가다 보이는 신축 건물이 속속 눈에 들어왔고, 자
신감이 생기기 시작했다. 내 건물을 갖겠다는 의지도 점점 굳어져 가고, 재정적인 부분에 대한 걱정
도 많이 사그라들었다. 이제 S씨에게 필요한 것은 믿고 의지할 수 있는 건축 드림팀이다. 다시 서 대
표를 찾아갔다. 그가 한 방에 ‘S씨만의 참모진 구축’을 해결해줄 것을 믿어 의심치 않으며…….
[신뢰 기반의 건축 드림팀을 만들자] <건축사사무소 - 설계사, 설계협력사> 마지막으로 신뢰 기반의
건축 드림팀을 구성하는 멤버들의 역할과 책임의 한계에 대해 정리해보겠습니다. 대부분의 초보 건축
주는 건설업의 특성을 잘 모를 뿐만 아니라 역량도 갖춰지지 않은 경우가 많습니다. 하지만 원가를
절약하기를 원하고, 또 원가관리를 직접 해야 하며, 자금을 조달해야 하고, 건축공사의 설계부터 시공
까지 모든 상황을 감독하고 관리하는 컨트롤타워이기에 막중한 책임 및 권한을 갖고 있습니다. 따라
서 건설업의 오랜 경험을 가지고 있는 전문가가 건축주에게 수시로 조언을 해주고 협의를 하는 것이
성공적으로 건축물을 완성하는 데 도움이 되는데, 이러한 역할을 CM(Construction Management : 건
설사업관리) 회사의 CM/PM이 담당하게 됩니다.
<건축주의 참모진 - 건축 매니저팀(CM Team)> 건축주의 권한을 위임받아 건축사, 시공기술사, 특급
기술자뿐만 아니라, 공인중개사, 세무사, 변호사로 구축된 TF팀 형태의 CM팀이 건축주의 건축 사업
을 전문적으로 관리합니다. 건축사사무소 및 종합건설사와 기술 기반으로 소통하고 그들의 업무 진행
이 타당한지를 함께 판단해주고 요구를 피력하게 돕습니다. 국내 CM협회에 등록된 소규모 주택 시장
의 정식 CM 회사는 2018년 7월 기준으로 〈(주)친친디〉가 유일합니다. 쉽게 이해할 수 있도록 건축
공정의 과정을 이층집에 비유해보면 그림과 같습니다. 그럼 이제 그 과정을 살펴보겠습니다.
① 건축을 위한 부동산을 선택하는 과정에 적정성 검토를 담당합니다. 부동산 매입 시 각종 이슈를
점검하고 건축주의 입장에서 대응합니다. ② 건축물의 설계 전에는 사업타당성조사 보고서와 기본계
획 보고서의 적정성을 검토하고 발주방식 결정을 지원합니다. 또 관리기준 공정계획을 수립하고 총
사업비 집행계획 수립의 지원업무를 담당합니다. 이와 더불어, 해당 프로젝트 진행 시 건축주의 상황
에 맞는 세금전략 수립과 자금조달 계획을 수립합니다.
③ 설계 단계에서는 건축주가 꼭 체크해야 할 부분을 관리하여 목표 비용을 관리합니다. 기본설계 단
계에서 CM은 기본설계 설계자의 선정 업무를 지원하고, 기본설계 및 예산검증을 조정하고 연계성을
검토하는 업무를 담당합니다. 경제성과 기본설계용역 성과, 기성 및 준공검사를 검토 및 관리하고 각
종 인허가는 물론 관계기관 협의 지원을 합니다. ④ 실시설계 단계에서는 설계자 선정 업무, 조정 및
연계성 검토를 하고 경제성과 실시설계용역 성과를 검토하며 용역기성과 준공검사 관리를 맡아 합니
다. 건축주가 미리 선정한 지급자재조달과 관리계획수립 지원을 할 뿐만 아니라 각종 인허가 및 관계
기관 협의와 시공자 선정계획 수립을 지원하는 역할을 담당합니다.
⑤ 시공 단계에서는 시공업체를 선정, 포괄적인 관리를 진행합니다. 공사착수단계 행정업무, 설계도서
검토, 현장관리를 하고 하도급 적정성 검토, 시공성과 확인 및 검측, 사용자재의 적정성 검토 및 검
수, 관리, 품질시험과 성과 검토, 시공 계획 검토, 기술 검토, 공정, 안전, 환경, 설계변경 관리, 물가
변동으로 인한 계약금액 조정, 업무조정회의, 기성, 준공검사 및 재시공, 준공검사 등의 절차, 시공
단계 예산검증 및 지원 업무를 수행하며 건축물의 품질관리를 책임집니다. ⑥ 준공 이후에는 2년간
분기별로 건물의 하자관리를 진행합니다. 세상에 하자 없는 건축물은 없기 때문에 건축물의 하자 이
력 관리가 향후 건축물의 유지 보수 관리에 중요한 역할을 하게 됩니다.
<시공사 - 종합건설사, 전문건설사> 시공사는 설계도를 바탕으로 시공을 책임지는 역할을 하게 됩니
다. 시공사는 종합건설사와 전문건설사 두 가지 유형으로 분류되며, 일반적으로 건축주가 종합건설사
를 선정 및 고용하면 종합건설사가 전문건설사를 고용하여 공사가 진행됩니다. 종합건설사는 단순 시
공업자가 아닌 시공관리 역할을 하고 감리의 역할도 함께 하게 됩니다. 감리는 도면, 시방서 등의 설
계도서대로 시공이 제대로 이루어지고 있는지를 점검하는 업무를 담당합니다. 해당 건축사업의 유형
과 규모에 따라 감리의 수행주체가 다를 수 있으니 관련법을 알아두어야 합니다.
EPILOGUE : 내일은 강남 건물주
서 대표와의 상담 대장정을 통해 건축 검정고시 장학생이 되었다고 해도 과언이 아닐 S씨는 곧 과학
자이자 교육자였던 그녀의 본업으로 돌아감과 동시에 꿈에 그려오던 건물주, 투잡 인생으로 진입할
준비를 하고 있다. 건축 초딩 S씨는 이제 없다. 자신의 건축 사업을 도와줄 그녀만의 ‘건축 드림팀’까
지 만들었으니 이른바 건축 검정고시를 패스한 셈이다. 건축에 대해 1도 모르던 S씨가 이제는 준프로
건축인이 되었다는 사실에 마음이 뿌듯하다.